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「2022年06月」の記事一覧(3件)

【HOWZOOM】ワンルームの価値
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/06/17 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス52


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

今回のテーマは、

~近隣相場の家賃に基づくNET利回り~

収益ワンルームは利回り商品です。

近隣の物件と同じ築年数だと、だいたい似たような利回りで値付けされています。
家賃が安いと自ずと売値、売れ行きに影響してきます。

近隣相場よりも安い家賃で貸している物件だと利回り上げるには売り値を下げざるを得ません。
逆に割高な家賃で貸していると利回りは高めになります。

例えば、専有面積が約6坪(約20㎡)で家賃の近隣相場が坪あたり1万5,000円だと家賃は月9万円、年間で108万円の家賃です。
近隣物件の表面利回りの相場が5%とすれば売り値は2,160万円となります。

しかし、実際の家賃は坪1万3,000円、月7万8,000円だとすれば、表面利回り5%だと1,872万円にしかなりません。
仮に2,160万円で売り出すと表面利回りは4.3%です。

家賃が安いと借り得ですから、入居者が安い家賃のまま長く住みついてしまう可能性もありますが、もし1,872万円で買えるのなら割安です。

差額の288万円(2,160万円-1,872万円)は家賃の約3年分に相当します。

逆に、家賃が割高な10万円で5%だと2,400万円です。
入居者が入れ替わって近隣相場の家賃に置き換わると利回りは4.5%となり、240万円も高値で掴んだことになります。
差額の240万円(2,400万円-2,160万円)は家賃の約2年分に相当します。

仲介会社の販売資料(物件概要書)に記載された表面(想定)利回りだけで投資判断することないと思いますが、現行家賃や販売単価(価格ではない)を近隣の相場と比較することは物件選びの大切なポイントです。

cycle road

※大阪市内大規模マンション 自転車置き場路地 2022年6月撮影

いつもならスーパーマーケットが目に入る小路に、ガクアジサイが満開でした。

初めての不動産投資、お気軽にお問合せください。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】期待する利回り
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/06/10 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス51


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

今回のテーマは、

「表面」と「実質」
期待する利回りは何パーセント?

不動産価格は株価と同様に景気に関連しています。
景気の裏には金融という事情があります。
金融の引き締められると不動産価格は下がっていきました。
今の新築マンション投資も金融機関が潤沢にローンを提供することで支えられているのです。

そして、銀行に預金してもおカネが増えない時代はまだ当分続くと言ってよいでしょう。
長期で資産を形成したいのであれば、

やると決めたら早く始めることが大切です。 


物件選びの際に利回り、つまり価格のわずかな違いに拘ると、買えるチャンスを逃してしまいます。
この低金利時代、銀行預金で長期間放置することは大きな機会損失になっているのです。
同じ1%の利回りの違いでも、例えば「1%と2%」と「5%と6%」とでは特徴的な差が生じます。

他方、高い利回り物件はというと、例えば築古の戸建投資が代表されます。
利回りは一般的に高く、地方都市では表面利回りが10%以上という物件も珍しくありません。

しかし「利回りはリスクに比例する、ゼロ金利時代の利回りは全てがリスクプレミアム」という
原理原則論から申し上げると、利回りが高いということは単にリスクが高いということを
意味しているに他なりません。

投資は良くも悪くも自己責任。
物件の立地や需要、家賃や物件の市場価格をおさえ、長期で投資(保有)できる物件選びをお勧めします。


1R madori
1Rリフォーム


※大阪市西区 分譲ワンルームマンション(2021年2月撮影)

初めての不動産投資、お気軽にお問合せください。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】5月版 大阪の住宅地価変動指数
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/06/01 12:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス50


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

今回のテーマは、

~5月版 大阪の住宅地価変動指数レポート~

4年前の2018年。大阪ではインバウンドによる需要の高まりが大きな注目を集めていました。
現在では、2025年の大阪万博やIR計画、大阪の開発計画はこれからますます活況になります。

大阪市内はエリアによる上昇格差が顕著になってきています。

下表は、住宅地(土地)の公示・基準値の継続地点の対前年平均変動率を指数化し、行政区ごとの地価変動をグラフ化したもので、数値は、株式会社東京カンテイの土地査定システムを利用しています。

4年前を基準値として、行政区ごとの上昇幅を見ていただけます。

縦軸が上昇率、横軸が年度、折れ線グラフのメモリは行政区です。

※西区に関して、住宅地(土地)の公示・基準値がなく比較できない為、除外されています。

東京カンテイ 住宅地価変動指数

※情報元:株式会社東京カンテイ 2022年5月版

浪速区、福島区、中央区は平均10ポイントの上昇率です。

浪速区は、恵美須西で星野リゾートが運営する「OMO7大阪」がオープン!
滞在・体験型の大阪観光を満喫できそうです。

福島区や中央区は、タワーマンションが新築、供給されています。

下表は、上表から変動率が高い上昇エリアを除き、変動が少ないエリアにフォーカスしました。

東京カンテイ 住宅地価変動指数(2)

※情報元:株式会社東京カンテイ 2022年5月版から一部抜粋

2019年のコロナショックを境に、変動率が下降しているエリアは大阪市中心部から離れている行政区です。

ちなみに、大阪府下の上昇している市区町村は、箕面市、豊中市、吹田市、茨木市と続きます。
鉄道延伸、新駅が開業したことでアクセスや生活施設が充実し、人口流入エリアになっています。

四ツ橋セントラルハイツ

※大阪市西区 2021年5月撮影

マンションのエントランスに綺麗なアジサイが咲いていました。(^^♪
大阪市西区、基準値がないため今回お伝えしたグラフには反映されていませんが、注目度はナンバーワンだと思います。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

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