2022年05月の記事一覧｜｜株式会社ハウズーム

【HOWZOOM】インフラ点検
　～気候の良いこの季節に～

ハウズームの松浦です。(^^♪
大阪市中央区南本町の住人となり、中古マンション情報を収集、
周辺施設や店舗を利用しながら、利用者目線で物件確認や調査をしています。
（Instagramで紹介）



そろそろ梅雨に入りそうです。
雨の中、大きな荷物を持ったり、作業するのは一苦労です。

天候が落ち着いているこの時期に、生活する上でとても大切なインフラの点検、清掃をおすすめします。(^^♪

昨年末、給湯器の不具合（お湯がなかなか出ない）で、交換依頼しました。
待つこと数カ月。本当に困りました。(/ω＼)

電球切れも、都度交換するには高所作業を伴うので、一定期間ですべて交換したいものです。
水回りの点検、清掃も、暑さが本番になる前が良いと思います。

投資用ワンルームは、共用部は管理会社が点検、清掃を実施してくれますが、室内はそうではありません。
オーナー、入居者、それぞれが使用細則に応じて維持管理をします。

例えば、給湯器のトラブル、オーナーが業者を手配して費用負担する事になりますが、点検や交換工事の立ち合いには、入居者のスケジュール協力も必要になるので、トラブルになる前に、設備も耐用年数に応じて交換が必要な場合もあります。

ハウズームでは、物件管理のご相談をお受けしています。
お気軽にご相談ください。



※共用部電球　2022年5月撮影

後日、電球一斉交換、ビフォーアフターをお伝えしたい思います。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス49

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

さて、今回のテーマ

～フェア・マーケット・バリュー～

一般的に投資用不動産サイトには利回りで絞込み検索ができるボタンがつていますが、その利回りは現行の家賃を想定家賃として計算されています。

しかし同じ利回りでも、築年やメンテナンスの状況、そして管理費・修繕積立金、修繕積立金の累計額も物件によって全て異なります。さらに同じマンションでも部屋の所在階、方角、位置(角部屋)でも物件の価値は変わってきます。

不動産鑑定はこうしたことを考慮してフェア・マーケット・バリュー(正常価格)を算出するのですが、それとて鑑定士の考え方により異なってきます。

初歩の投資家が不動産鑑定士並みの鑑定評価のスキルを身に付けるのは難しいですが、少なくとも表面利回りだけで価格を判断することのないよう気を付けたいものです。

管理費や修繕積立金が高ければその分を家賃に転嫁できるほど甘くはないのです。NET利回りは低くなります。

ワンルーム投資で物件を選定する際に、まずは立地や表面利回りに目が行きますが、NET利回りも忘れずに確認して下さい。
実際に投資の成功を左右する非常に重要な要素です。

•管理費と修繕積立金は毎月かかる重要な「経費」である
•管理費と修繕積立金が高いと「NET利回り」と「売却価格」が下がる
•修繕積立金は途中から「値上がり」する傾向である

ワンルームマンションは、所有者が住居としている部屋が少ないこともあるので、管理会社や物件の管理人さんへ聞き取りする事もお忘れなく。(^^♪

□□□庭の剪定□□□



※庭木の剪定　2022年5月

新緑の季節、青々とした紅葉や、丸々とした椿の葉があると、薫る風も爽やかに感じます。

でも！放置して家の中が見えないくらい鬱蒼としてると害虫や防犯上あまりよろしくありません。
本格的な夏を前に、庭師の方に剪定と消毒をします。

剪定前の写真がこちら↓



木が大きくなるのは早いですね。(/ω＼)
１カ月前とは比べ物にならないくらい草木が茂っていました。

それを、朝８時から13時まで作業していただいたのがこちら↓



生い茂る枝を伐採し、新芽が出る様に剪定、消毒して終了。
これなら、風も通り、下枝にまで日が当たるので、枝木が健康に育ちそうです。

とても丁寧なお仕事をしていただいた庭師さんに感謝です。＼(^o^)／

マンションや戸建ても空室だと、排水管や室内に水や風を通すことができないので、定期的な点検が必要です。
夏場になると水の蒸発が早いので、１週間から２週間に１回は風遠しと水を流しておきましょう。

遠方でなかなか見に行けないとお困りの方、お気軽にご相談ください。




最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】日本の祝祭日数
　～こどもの日～

ハウズームの松浦です。(^^♪
大阪市中央区南本町の住人となり、中古マンション情報を収集、
周辺施設や店舗を利用しながら、利用者目線で物件確認や調査をしています。
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２０２２年、今年のゴールデンウィークは、おおむね気候にも恵まれ外出日和でしたね。
連日、商業施設や行楽地の人の賑わいを伝えるニュースでは、２年振りの解放感を味わいました。

ところで、日本は祝祭日が多い国なんだそうです。
それも、世界ランキング１位！

個人的には「ほんまに？」と思っています。

夏のバカンス、冬のクリスマスと、とにかく長期休暇が多いイメージがある欧米より、休みが多いなんて信じられません。

国民の祝日・休日が多い国ランキング2020年版（G7）

日頃、感謝の気持ちを伝える事って照れくさいです。。。
イベントや祝祭日を活用して、感謝の気持ちを伝えてみたいと思います。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス48

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。


※阪急嵐山駅　2022年5月撮影

写真は、ランプの灯りが幻想的な阪急嵐山の駅舎です。
トロッコ列車や嵐電へのアクセスに、下車する愉しみがある嵐山観光のターミナル駅です。
嵐山観光の魅力は自然の景観ですが、これからの季節、滞在して夜間の楽しみ方を探してみたいと思います。

さて、今回のテーマ

～家賃は不動産価格の変動よりも安定的～

「ネット家賃とネット利回り」

不動産の販売資料(物件概要書)は、売出しの価格とともに「想定利回り・・%」という表示が一般的ですが、これは単に現行家賃を販売価格で割っただけのアバウトな数値です。

想定利回り(表面利回り)を鵜呑みにすると実は割安な物件を逃してしまったり、逆に高値で掴んでしまったりすることがあります。

想定利回りの計算根拠となる現行家賃が近隣単価と比較して割高なのか割安なのか、それとも相場並みかレベルチェックして補正します。補正した家賃からメンテナンスコスト(管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税)を差し引き、想定されるNET家賃を計算します。そして年額のNET家賃を物件価格で割ったのがNET利回りです。

ワンルームは利回り商品です。
現行家賃の表面利回りで価格を判断するのは危険です。

近隣の家賃相場や同じマンションの過去の賃貸募集履歴はインターネットで調べればある程度わかります。

マンションレビュー、マンションマーケット、マンションノート、スーモ、ホームズ、アットホーム、スマイティなど家賃の情報提供サイトは沢山あります。

自分の使いやすいサイトに会員登録し、現行家賃のレベルチェックを怠らないようにしましょう。



※嵐山ゲストハウス　2022年3月撮影

最近、ご自宅のリースバックニーズが高くなっています。

「引っ越ししたくないけど、売却したい。」
「今の自宅を借りたらいくらの家賃になるのか？」

リースバックを扱う会社も色々ありますが、ハウズームでも取り組みしております。

「空き家、また今年も固定資産税の季節が、、」
「空地、いまどうなってるのか、、」

戸建ての空き家、空地の状況も気になりますね。
活用＝収益源できれば、長く保有する事ができます。

写真は、ハウズームで管理している物件です。
一年を通じて心地よい瞬間を見つけて、雪から桜、新緑と物件の魅力をお伝えしたいと思っています。

ワンルームから戸建てまで、管理や保有でお悩みでしたらお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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