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「2022年04月」の記事一覧(4件)

【HOWZOOM】利回りが高いとは
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/04/22 13:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス47


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

大津カントリーCC

※大津カントリーCC 2022.4月下旬撮影

新緑の中、木蔭が涼しく感じる季節になりました。(^^♪
肌寒かった春も終盤、関西は初夏の陽気が続いています。
さて、今回のテーマ「利回りが高いとは」についてお伝えします。

安く買って高く売る、とはちょっと違う投資用不動産の利回り。

~利回りが高いとは~

本来、投資価値(取得して良いと考える価格)の判断に使われる還元利回りは(純収益(総収益から総費用を控除したものです。
総費用は減価償却費を含まない。)÷投資価値)と定義されています。

リスクなくしてリターンなしです。


利回りは基準金利(リスクフリーレート)にリスクプレミアム加えたものです。
リスクフリーレートとは10年国債利回りを指します。
現状の国債利回りはほぼゼロなので金利のほぼ全てがリスクプレミアムなのです。

不動産の利回り=リスクフリーレート(RFR) + リスクプレミアム

RFR≒0とすると不動産の利回り≒リスクプレミアム

考えられる不動産のリスクは概ね以下のような項目です。

・不動産固有の流動性の低さ(売却)
・建物と設備の経年劣化
・テナント(空室、滞納)
・罹災(火災、風水害、地震)
・金利上昇
・制度変更(税金、建築、金融等)

ゼロ金利時代の不動産投資の収益(リターン)は全てこれら「リスクの対価」ということになります。

東京と大阪では利回りの差(ギャップ)があります。

また東京の中でも都心と郊外では利回りの差があります。
そして新築、築浅、築古といった築年数の差も利回りに反映します。
こうした地域や築年の違いに伴うリスクの差が利回りの差(ギャップ)となって現れているのです。


リスクの対価は投資のリターンです。
投資は自己責任ですが、長期保有でリスクコントロールができる不動産投資は資産形成に向いていると思います。

寝る子は育つ!
不動産投資、ゆっくり寝かせて育てましょう。(^^♪


握手

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】リスクと利回りの関係
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/04/15 14:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス46


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

~リスクと利回りは比例する~


「安全」「確実」「高利回り」

という3つのワードの組み合わせ。

怪しい投資商品や金融商品にほぼ確実につくキャッチフレーズといってもよいでしょう。

原則論として、「リスクとリターンのトレードオフ(※)の関係」であることは初心者ほど知っておくべきだと思います。
※何かを得ると、別の何かを失う、相容れない関係のこと。

「安全・確実」と「高利回り」は同時に成立しないのです。

もし、リスクを低く抑えたいなら、リターンは低いものしか得られないということです。
逆に高いリターンを得たいなら、高いリスクを取る必要があります。

もし安全で確実なものが高利回りであるとしたら、市場原理を考えるとその商品の価格は上がり、結果として利回りは下るからです。


特に、不動産市場は業者(プロ)と投資初心者(アマ)の間に情報格差があります。
株式市場の様に、企業が株主向けへ積極的な情報公開(IR)はないと思っておいた方が良いと思います。

自分で実際に、現地まで足を運び、周辺環境を確認、運よくマンションの管理人さんに会えたら、住人になる気持ちで色々質問して、情報収集に努めてください。

物件の個性を知ることで、リスクコントロールができて、次の投資への糧になります!

ハウズームでは、物件の個性をお伝えすることや地域選びのサポートをしていますので、お問合せからお気軽にご相談、ご質問ください。

LINEのお友達登録でも気軽にお問合せいただけます。

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最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】景気循環と不動産価格
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/04/08 17:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス45


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。


~景気循環と不動産価格~


電卓 イメージ

国や企業の経済活動状況を示す基礎的な要因のことを、英語表記「fundamentals」で「経済の基礎的諸条件」と訳されています。

国のファンダメンタルズ(経済活動状況の基礎的要因)は、経済成長率(GDP)や雇用統計、物価指数、国際収支などの経済指標から読み取れ、企業の場合は、業績、財務状況などで判断します。株価や為替の動向を予想する基礎的なデータになります。

株価を動かす基本的な要因となるファンダメンタルズを分析することを「ファンダメンタルズ分析」といい、地価は経済のファンダメンタルズ、基礎的要因を成しています。

経済と地価、相互に作用していると考えられるので、景気循環(インフレ・デフレ)と地価は、相当に連関性があると思います。
加えて、「地価と株価は相関性があり株価は地価の先行指標になる」というレポートもあります。

実需を伴わないマネーゲームが過熱すると価格は上がり、利回りは下がります。

金融の引き締めや緩和により投資家の株式や不動産への資金流入が変化すると本来のリスクプレミアムから大幅にかい離し、・・バブルとか・・ショックとなって顕在化するのです。

次回は、リスクと利回りについてお伝えしたいと思います。

さくら

※2022年4月撮影

桜の花びら、ハート形です。
お花見の楽しみ方も色々ありますね。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】ワンルームガイダンスシリーズⅥへ!
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/04/04 10:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス44


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。
これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

ZOOMⅤ 勘に頼らないワンルーム投資
~しっかりした収支計画を立てる~

不動産投資のローンを組む場合、一般的に物件価格の3割が自己資金の目安になると言われています。

 

しかし最近は、購入時に借り主の属性(年齢、職業、年収等)によっては、新築ワンルームですとデベロッパーが提携した金融機関が全て融資をしてくれる(フルローン)場合もあります。その結果、自己資金なしの状態で不動産投資を始める人も増えているようです。

フルローンですと家賃のほぼ全額がローン返済に充てられ、手取りの収入が増えるわけではないので資産運用しているという実感に乏しく、むしろ空室になって家賃が途絶えると資金が回らなくなります。


不動産投資にはプランがなによりも大切です。築年の古いワンルームのローン条件は厳しいですが、適度にローンのレバレッジをかけると資産形成のスピードが加速します。


ワンルームガイダンス、次回からは

【ZOOMⅥ ワンルームの投資理論】

ハウズームが考える、ワンルーム投資「長期、分散、継続」についてお話したいと思います。

投資用不動産の価格は主に収益還元法によるものです。不動産から得られる純収益を還元利回りで割って算出されます。


不動産価格 = 純収益 ÷ 還元利回り

これまで不動産価格が上昇してきたのは、賃料上昇を背景にして純収益(分子)もさることながら、還元利回り(分母)が低下したことが原動力と考えられます。


そして、金融環境、特に金利と融資スタンスの変化が大きな要因です。

ZOOMⅥでは、金利と利回り、そして利回りが変化するとはどういうことか、をテーマに進めて参ります。

遊歩道

水の都(みずのみやこ)大阪
大阪市内は、運河、水路、お堀など、様々な水風景が楽しめます。
川を渡るために橋が多いのも特徴です。

天満橋、淀屋橋、肥後橋等、ビジネス街と水景の眺め、職住近接にもってこいの立地だと思います。
大阪市内の不動産にご興味持っていただけるよう、ご紹介して参ります。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

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