ホーム  >  2022年03月

「2022年03月」の記事一覧(4件)

【HOWZOOM】セミナー後記
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/03/25 15:00

中津

※中津周辺 大阪市北区2021年9月


時は金なり!時間を味方に資産形成

~先を見据えた地域選び~


こんにちは!ハウズームの松浦です。
先日、アイリックコーポレーション様のオンラインセミナーを開催させていただきました。

「先を見据えた地域選び」

初めて不動産投資をする方へ、関西圏の魅力と都市部の人口移動、狙い目の投資エリアについてお話しました。

今後の大阪は、大規模イベントや統合型リゾートの開発計画があり、いままさにインフラ工事が活発です。

陸(大阪駅)と空(関西国際空港)へのアクセス改善で、国内外から人が集まりやすくなりそうです。


最近の関西ローカルニュースでは、府大と市大の合併で、日本最大級の公立大学誕生が話題になっています。

海外からの留学生も増えて、国際色豊かな大阪になるのが楽しみです。

どんなセミナーだったのか、ご興味ある方はお気軽にご連絡ください。
資料のPDFと原稿をお送りします。

Instagram
松浦
LINE QR
LINEQR

InstagramのDMやLINEのお友達登録でも受け付けします。(^^♪

便利なWord音読機能のご紹介!

セミナーの資料にワードの文章を合わせてみる便利ツールをご紹介します。
下記は、セミナー資料の一部、成約事例をご紹介しているページです。


セミナー資料0323

この資料の台本は下記の通りです。

『大阪のJR環状線、野田駅から徒歩1分、大阪駅まで2駅と、立地と利便性は申し分ありません。
 エントランスはオートロックで、自転車置き場も十分な広さがありました。

駅前なので自転車を使う入居者が少ないのかもしれません。
部屋は18平米、若干狭めで3点ユニットですが、ちゃんと、洗濯機置き場は室内に確保されています。

この物件の1カ月の賃料は約5万円、年間で60万円弱の収入があります。

物件価格は800万円、表面利回り7%になります。』



資料を見つつ、目から入る情報に耳から入る情報が加わるとより多くの事がお伝えできると思います。

マイクロソフト、ワードの機能を使えば、原稿を音読することができます。
ツールバーの「校閲」をクリック、メニューの音読で、文字が音声になります。

シナリオ

営業トークではないので、さらっと聞き流せておすすめです。笑

見て、聞いて、試してみたい!と思ってもらえるように頑張ります。(^^)/

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□


株式会社ハウズーム 松浦

 

【HOWZOOM】オンラインセミナーのお知らせ
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/03/18 17:00

物件探し
オンラインセミナー3月23日19時!


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪

大阪市中央区南本町の住人となり、中古マンション情報を収集、周辺施設や店舗を利用しながら、利用者目線で物件確認や調査をしています。

ほぼ食べグラム、地域活性化の一助になりたいと思い活動しています。
(Instagramで紹介)
InstagramInstagram HOWZOOM


時は金なり!時間を味方に資産形成

~先を見据えた地域選び~

これまで、1対1のオンラインでの物件ご紹介やご相談をお受けしていましたが、自由参加のオンラインセミナーをするにあたり資料を作成しています。
今回のセミナーはこれまでのテーマを踏まえてお話させていただきます。

第一回、大阪都市部の人口動向をテーマにお話しさせていただきました。
国勢調査や大阪府の統計資料を元にした資料ですが、いきなり北河内、南河内、北区や西区、中央区、とお話してもピンとこないかもしれません。
ランドマークや名所、大阪の陸と空の玄関口を案内するところから、大阪の魅力をお伝えしました。


第二回、都市部の年代別人口動向から「少子高齢化」をテーマに、東京や大阪など大都市圏であっても少子高齢化が避けられない中、高齢化社会を見据えた不動産投資とは?エリアや物件の選定をどうしたらよいのか?等についてお話させていただきました。

第三回は、先を見据えた地域選びをテーマに、最近の成約事例や中古ワンルームマンションの価格や収支実例をより身近に感じてもらいたいと思っています。

低金利が続く中、お金を貯めるだけでなく活用や運用など、お金の増やし方に注目されています。
ノーリスクが元本保証の定期預金とするなら、金利や配当はノーリターンに近い増え方だと思います。

先日、信用金庫さんの積立定期が満期になったので解約して、また今年も始めました。
積立定期をしている理由は、融資審査用のポイント稼ぎでしかありません。
毎月10万円の積み立てで12ヵ月、金利は0.025%、満期解約で1,200,163円です。

セミナー0323

超低金利時代、ノーリスクはほぼノーリターンです。

投資しない事も将来リスクだと思います。

参照元:日本経済新聞

成長なき預貯金滞留

家計金融資産、初の2000兆円台 賃上げ・投資機運乏しく

 



日経新聞20220318

家計の金融資産が初の2000兆円となり、カネ余り現象が続いています。
余ったお金は、株式や不動産、高級車へ流れていそうです。

参照元:東京カンテイ 京都市専有面積別 中古マンション坪単価の変動指数

セミナー0323_2

30㎡未満のグラフをご覧ください。
京都の中古ワンルームは、コロナ禍で下落し、値動きが激しい様に見えますが、実はとても安定したマーケットです。
単身者用ワンルームで条件が良い物件は空室期間の心配が要りません。

京都は大学が多く全国から学生が集まります。
アパートや下宿も多く競合しそうですが、分譲マンションは設備やセキュリティー面で差別化がはかれます。
少しお高くても、大学から近くて、少し広め、エントランスがオートロックでモニターは必須だと思う学生さんや親御さんが多いのも特徴です。

初めての不動産投資、関西圏でご検討の方はお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□


株式会社ハウズーム 松浦

 

【HOWZOOM】ブルーオーシャン
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/03/11 12:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス43


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。
これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

マンションの"経済"耐用年数
ブルーオーシャンな中古マンション


前回のブログでもご紹介した通り、
築年の古いワンルーム投資のデメリットはおよそ以下のようなことが考えられます。


・設備や機能は時代とともに陳腐化する
・メンテナンス費用(修繕積立金)が増えていく
・耐震性の疑問(特に旧耐震)がある
・リノベ等の更新投資を行っても家賃のプレミアムはつきにくい
・建物の減価償却が少ない
・ローンがつかない、あるいはローン期間が短すぎるのでレバレッジが利かない


ですが、これらのデメリット、つまり競争力のなさを理解していれば、逆にメリット、つまり競争の少なさとして生かせることができます。

・法定耐用年数を上回る経済的耐用年数がある

・残価(残存価値)は漸減ではなく、逓減する

・家賃は収入の関数であり、家賃は安定的である

・不動産価格は表面利回りと家賃から計算される

・投資家の利回りは国内外の経済や株式・金融情勢に左右されて変動する

 

日本銀行の発表によると、2019年12月末の家計の金融資産残高は1,903兆円で、その過半数が現預金「現金・預金」は1,008兆円となっています。銀行預金は今の低金利では資産形成には役に立っていない、おカネが眠っているのです。


例えば、
去年1000円で10個のリンゴが買えたのに、今年は1000円で9個しか買えなかったとします。
眠らせているおカネが、リンゴ1個分の運用ができてるような資産運用は必要だと考えます。
 

キャピタルゲイン狙いの博打的な投資はともかく、インカムゲインによる資産形成は長い時間がかかるので投資の開始時期は早い方がよいのです。

 

・生前贈与を受けた、あるいはこれから受ける予定がある人

・これから定年退職を迎え、退職金を一括で受け取る人

・株式投資である程度の資産運用をしている人。

 

こうした近い将来にローンの返済が見込める可能性のある人なら、レバレッジを利かした投資はなお安心です

北堀江

もし減価償却を多く取りたいのなら


不動産は土地と建物と設備から構成されています。土地に減価償却という概念はありません。会計上は建物の簿価は減価償却を実施することで年々ゼロに近づいていきますが、土地の簿価は不変です。ワンルームの価値は築年が古くなればなるほど地価に収斂していきます。

 

要するに築年の古いワンルームを買うということは古ければ古いほど土地「立地」に投資している、いわゆる土地値で買っているのです。

他方、個人の所得や資産の圧縮という観点からは築年の古い建物は既に減価してしまっているので新築ほどの魅力はありません。

東京都心のワンルームは築40年もなると購入価格のうち約9割が土地に振り分けられ、残り約1割が建物です。

 

購入価格2000万円のうち土地が1800万円、建物が200万円です。

 

ということは、価格と家賃が同じ(つまり表面利回りが同じ)なら、東京と大阪で比較すると、東京よりも地価の低い大阪の方が価格に占める建物の比率が高くなる、つまり築年が浅い物件を購入することができます。

単純に減価償却のメリットをより多く求めるのなら、東京よりも地価の低い大阪や地方都市、しかも新築のワンルームがよいと思います。


LAV心斎橋

物件:LAV心斎橋 平成22年8月築

ハウズームでは、分譲ワンルームマンション情報が豊富にございます。
不動産投資に興味がある方、お気軽にご相談ください。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□


株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】マンションの法定耐用年数(その3)
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/03/04 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス42


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。
これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

マンションの法定耐用年数(その3)

法定耐用年数が短縮された理由

RC造の法定耐用年数は47年ですがその合理的根拠は特に見当たりません。
短縮された根拠は「税収確保と企業の国際的な競争力の向上」という完全に政策的なものです。


経団連など財界は、減価償却は設備投資の活性化や制度の簡素化のために期間を短縮すべきと提言し続けてきました。


法定耐用年数が60年から47年となった平成10年の税制改正ですが、建物の定率法適用の廃止といった改正が行われました。それに対して、何らかのバーターが必要だったのでしょう。

法定耐用年数は、財界(内部留保)と行政(徴税)の綱引きにおける政治的な決着であり、何ら建物本来の耐用年数と関係ないのです。

ワンルームは投機ではなく投資である理由

キャピタルゲインを狙ったワンルーム投資はお勧めしません。
なぜなら将来の不動産価格やインフレを予測することは難しいからです。

インカムゲインで着実に資産形成していくことを推奨します。
むしろ、着実な資産形成に向いている投資だと思います。

築年の古いワンルーム投資のデメリットはおよそ以下のようなことが考えられます。

・設備や機能は時代とともに陳腐化する
・メンテナンス費用(修繕積立金)が増えていく
・耐震性の疑問(特に旧耐震)がある
・リノベ等の更新投資を行っても家賃のプレミアムはつきにくい
・建物の減価償却が少ない
・ローンがつかない、あるいはローン期間が短すぎるのでレバレッジが利かない

ですが、これらのデメリット、つまり競争力のなさを理解していれば、逆にメリット、つまり競争の少なさとして生かせることができます。

徐々に資産価値が減り、処分性に欠けいくものに投資する、一見「ババ抜きゲーム」と大差ないように思えますが、こうしたデメリットはローンが不要な投資家にとってメリットでもあるのです。

これは建築規制とともに一種の参入障壁とも言えるでしょう。

とは言え、リスクコントロールできる訳ではないので、物件選びはより慎重になる必要があります!!

桜と椿

伊豆大島の河津桜と椿 撮影:2022年3月

ももくり三年、かき八年
時間がかかるものの例えですが、椿は30年かかるそうです。(談:椿油の製油所さん)

花も実も楽しめる椿の様に、時間を味方にする資産形成をお勧めします。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□


株式会社ハウズーム 松浦

ページの上部へ