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「2022年02月」の記事一覧(4件)

【HOWZOOM】マンションの法定耐用年数(その2)
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/02/25 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス41


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。
これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

マンションの法定耐用年数(その2)
100年前の耐用年数は100年


法定耐用年数は過去に数回改定され、戦後その期間は短くなっています。

下記はRC造の法定耐用年数の推移です。

 

年号

西暦

耐用年数(住居系)

大正7年

1918年

100年

昭和12年

1937年

80年

昭和17年

1942年

60年

昭和22年

1947年

80年

昭和26年

1951年

75年

昭和41年

1966年

60年

平成10年

1998年

47年

 

およそ100年前の耐用年数は100年とされ、今は47年です。

実は、昭和26年の75年という法定耐用年数はその計算根拠が公表されています。

それが以下の表です。

 

昭和26年大蔵省主税局 固定資産の耐用年数の算定方式

付表2 建物の耐用年数算定の基礎

区分

耐用年数

全体を1万円とした

場合の構成金額

1万円当たりの

減価償却費

防水

20年

135

6.7

30年

720

24.0

外装

50年

720

14.4

30年

1260

42.0

構造体

150年

7165

47.7

総合

 

10000

134.8


総合欄から換算すると、10,000÷134.8=75年となります。
つまり、建物全体を構成する区分に分解し、その標準的な構成割合と耐用年数を加重平均して求めていて非常に合理的です。

ルール作成のプロセスを見ることで、年数や金額だけで判断できませんね。

技術的な進化に加え、素材や廃棄方法にも環境への配慮が不可欠になっています。

長く安全に活躍している建物かっこいいですね。


先日、2022年2月22日はスーパー猫の日でした。
さくら猫の目線の先、気になります。( *´艸`)

ねこ


最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】マンションの法定耐用年数
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/02/18 12:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス40


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
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これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

マンションの法定耐用年数
根拠に合理性がある?


念のためローンを借りる時に重要なポイントとなる法定耐用年数について簡単に説明しておきたいと思います。
以下は平成11年8月27日の国税不服審判所の裁決で、法定耐用年数の定義となるものです。

          裁判所の建物のイラスト  

 

「減価償却費を計算するに当たり、適用する耐用年数は、本来、企業の自主的な判断による合理的な基準に基づき、資産の実態に即して算定されるべきものであるが、建物の建造様式は種々雑多であって、その耐用年数を的確に算定することは非常に難しく、企業の自主的算定が困難であること及び仮に企業の自主的算定によることとした場合には、企業の業態、規模、経営方針等により千差万別となり、また、し意的になりやすいこと等から、法人税法では、課税の公平の点から耐用年数を含む減価償却要素が法定されている。」

          税務署のイラスト(確定申告)

耐用年数というものは、本来企業が自主的に見積もって算出すべきものを代わりに法律によって定め、法定耐用年数として税務署側の勝手な理屈で強制的に適用しているのです。


勝手な理屈ではありますが、建物の安全性や価値の担保基準とするには一定の合理性があります。
そのうえで、建物の修繕履歴や管理、住居及び事業含む入居者が安全に活動(収益性)をみて、建物価値が決まると考えます。

余談ですが、建物躯体の点検と管理がされていないと、法定耐用年数にも耐えられません。(/ω\)

屋上

※大阪市内のアパート屋上 2022年2月撮影

上記写真、3階建てアパート、陸屋根という平らな屋上にある外壁に沿った雨樋が破損しています。
これを放置すると、外壁と躯体の間に雨が染み込み急速に劣化、ひどくなると外壁が剥離して落下します。

台風による豪雨落雷や、地震などの災害はいつどこで起きるか予測不能です。
事故を未然に防ぐ為に、日々の点検や修繕計画等、平時の管理が重要だと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】マンションの寿命
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/02/14 13:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス39


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
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ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

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前回は中古プレミアムについて書かせていただきました。
都会のシンボル的、かつ意匠を凝らしたマンションは、時を経ても価値を持つ特別な存在になっています。
とはいえ、人が住むうえで一番大事な生命の安全性が損なわれるときは、役割を終え寿命を全うしたといえるのではないでしょうか。

では、今回のテーマ

中古マンションの寿命
築古マンションの価値

マンションは管理を買え、と言います。
建物も大事にケアすれば法定耐用年数よりはるかに長持ちします。
人生100年時代。建物の資産価値を維持する努力は大事です。

とある大阪市内にある、昭和58年2月建築の分譲マンションが大規模修繕を昨年終えました。
エレベーターのリニューアル、外壁塗装、宅内設備等、10年から15年経過を目途に住人のニーズをくみ取り、ポストや宅配ボックスの設置等、工事計画を策定し実施されます。

昭和58年といえば1983年、築39年です。
一般的なマンションの構造は、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)で、耐用年数は47年です。
そうすると、残存期間は8年。(※2022年2月時点)

融資を受けることや、ローン控除等、税制のメリットをフルで享受することは難しいかもしれません。

ですが、共用部や住居スペースの利便性の刷新に積極的なマンションは、立地の優位性を活かし資産価値が維持されます。

また、築古マンションは土地面積も多く所有していると、自転車や駐車場の置き場も平置きで確保されているケースもあります。
立体駐車場や機械式の駐輪場は台数が確保ができても、維持管理費に費用がかさみます。
その点、平置きはメンテナンス費用がかからないので、機械設備の修繕費にかかるコストを住人サービスにかける事もしやすいのかもしれません。

中本公園スカイハイツ

※大阪市東成区 11階建分譲マンション 2022年1月撮影

築年の古いマンションの歴史は、国内で最古の民間分譲マンションの四谷コープラス、
耐震補強に多額の費用がかかることから築61年で解体されました。

大正末期から昭和初期にかけて建設された「同潤会アパート」は第二次世界大戦の戦火を潜り抜け、
その後も昭和の末期から平成年間まで長く利用されました。

戦後や震災を経て、復興の早かった都市部のマンションは高齢化が進んでいます。
築年でいうと短いもので60年以上、長いものだと90年近くまで使われています。

立地や構造により、一概に寿命年数を決められるものではありませんが、耐用年数の47年なんてことはありません。
60年、70年と長く安全に住める住宅供給が、持続可能な取り組みの一助になると思っています。

なので、中古マンションの寿命より、築年定年(65歳)の方がしっくりきます。(^^♪
最近では、金融機関の中にもSRCの耐用年数を60年と審査しているところもあり、今後も見直しする金融機関が増えてくると予想します。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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テレワーク①

ハウズームでは、賃貸物件の管理や空室、空き家のご相談に対応しています。
上記の写真は、空き家物件をテレワークスペースに改装を予定。

おうちのワンちゃんと一緒にテレワークとか。(仕事にならないかもしれません。笑)
また、最寄り駅からのレンタル自転車料込や、近場の温泉入浴料込など。
テレワークをより楽しめる空間を考えています。

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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】宝くじの値段
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/02/09 16:00

宝くじ

【HOWZOOM】つぶやき1
 ~宝くじの値段~


ハウズームの松浦です。(^^♪

大阪市中央区南本町の住人となり、中古マンション情報を収集、
周辺施設や店舗を利用しながら、利用者目線で物件確認や調査をしています。
(Instagramで紹介)

松浦


昨今、モノの値段が上がって大変だ!と何かと話題です。
さっき、ガソリンスタンドでレギュラー価格が183円になっているのを見かけました。
※大阪市北区(梅田)2022.2.9

生活消費するモノの値段が上がるのは、じわっと財布の紐をかたくさせます。

写真を整理していたら、冒頭の写真を見つけました。
1枚300円、バラと連番のセット販売です。

いつからこの値段になったのか。ググってみました。

50年前の1970年代、宝くじは1枚100円でした。1等賞金は1000万円。
子供の頃の記憶と一致します。

それが、1978年に1枚200円になり、1等賞金は2000万円になります。

では、いつから1枚300円になったのか?

なんと!たった2年後の1980年には1枚300円になります。1等賞金は3000万円。

ここから1枚300円の価格を据え置き、賞金が上がっていきます。

昨年の年末ジャンボ宝くじは、1等賞金は7億円です。

宝くじの価格はここ40年間変わっていませんが、賞金は毎年の様に上がります。
夢は大きく!夢を買う価格は変わらない。

宝くじの価格と賞金の変遷から、1960年から1980年は激動の30年だったんだろうなと想像します。
宝くじの価格が300円から変わらなくなった1990年以降は、失われた30年と揶揄されています。

これからの30年をどう過ごすか。時間は等しく流れていきます。

時間を味方に資産形成、複利効果が重要なんです!


「10年後の当たりくじ」を今から買うぞ!って感じで不動産投資をお勧めします。(^^♪


計算


最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム 松浦

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