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「2022年01月」の記事一覧(3件)

【HOWZOOM】中古のプレミアム
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/01/28 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス38


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。
これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

前回は新築へ投資する理由をご紹介しました。

今回は、

中古のプレミアム
築古マンションの価値とは

例えば中古車、特に高級車は残価が高いうちに次々と買い替えていく人がいます。
オプションで付けた高価なオーディオやアルミホイールは売り値に反映しないので売る前に取り外す人もいます。

中古ゴルフクラブも同じようなことが言えます。
しかし高価なクラブシャフトは再利用の価値はありますが、シャフトを短くカットすると価値は下がってしまいます。

中古の一戸建てもそうです。
費用をかけてゴージャスにリフォームした内装や外溝もある程度時間が経過してしまうと売値に反映しにくいのです。
中古の木造戸建てアパートは22年の法定耐用年数を過ぎると基本は「古屋付きの土地」という扱いです。

中古品につけたオプションや改造はなかなか価格や家賃に反映されにくいのです。
新築マニアにしてみると中古品は所詮中古なのです。

ワンルームも古くなれば建物の価値は下がっていきます。
いくら修繕してもそれがプレミアムとして価格や家賃に反映するかは疑問です。
かといって修繕しないとどんどん劣化していくことは確かです。

例えば1972年(昭和47年)築の中銀カプセルタワービル。
著名な建築家黒川紀章氏(故人)が設計した外観・室内ともに斬新な建物です。

カプセル

築30年を過ぎた頃からアスベストの処理をめぐり建替え推進派と反対派が対立し管理組合の機能がマヒし、建物のスラム化が進行していました。

同マンションの入居者の生活の様子を紹介している動画を観ました。
雨漏りが発生し、大きな穴があいてブルーシートで塞いでいる部屋もあれば、セントラル方式の空調と給湯は壊れ、雨露を凌ぐのもやっとの状態です。

カプセル


歩いて銀座や新橋に行ける便利な立地で家賃も決して安くはなく、設備よりも立地=希少性なのだと感心していました。

カプセルで入替可能なるも、老朽化した配管の入れ替えができず、惜しまれつつ取り壊しされる事が決まりました。

「中銀カプセルタワービル」2022年に取り壊しへ。カプセルユニット保存へ向けて挑戦はじまる | スーモジャーナル - 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト (suumo.jp)

マンションは管理を買え、と言います。
建物も大事にケアすれば法定耐用年数よりはるかに長持ちします。
人生100年時代。建物の資産価値を維持する努力は大事です。

築年の古いマンションを調べると、1956年(昭和31年)築の四谷コーポラス(2017年に解体)が国内で最古の民間分譲マンションと言われています。
耐震補強に多額の費用がかかることから築後61年で建替えられました。

また民間分譲マンションではありませんが、マンションの経済的耐用年数について「同潤会アパート」が一つの参考になるのではないでしょうか。

「同潤会アパート」は、1923年(大正12年)に発生した関東大震災の復興支援を目的として、大正時代末期から昭和時代初期にかけて東京や横浜の各所で建設された鉄筋コンクリート造(RC造)の集合住宅(マンション)です。

大正末期から昭和初期にかけて建設された「同潤会アパート」は第二次世界大戦の戦火を潜り抜け、その後も昭和の末期から平成年間まで長く利用されました。
築年でいうと短いもので60年以上、長いものだと90年近くまで使われたのです。

建物の躯体は100年以上持ちます。
管理が行き届いていれば投資対象としての賞味期限は法定耐用年数(47年)よりもはるかに長いのです。

人生100年時代、築20年はまだまだ若いですね。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】マンションの価値
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/01/13 07:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス37


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。
これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

前回は新築へ投資する理由をご紹介しました。

今回は、

新築ではなく中古マンションへ投資する理由

マンションの価値は逓減する


時間の経過とともに収益物件の資産価値や収益性は変化します。
築年の古いマンションでも部屋のリノベや建物の大規模修繕が施されても
「中古プレミアム」が売値に反映されないことがあります。

 

なぜなら投資家、特にプロの買取り業者は築年が古いとプレミアムに見向きもしません。
家賃と利回りから逆算した収益還元価格を見ているからです。
「新築プレミアム」は投資家(オーナー)と入居者間のプレミアムなのです。

 

しかし築後20年から30年あたりを過ぎると収益性(家賃)や残存価値(価格)の減り方が緩やかになってきます。
これはクルマや船舶、航空機など他のセカンダリーマーケット(中古市場)でも共通する中古品の特性です。

 

経済学的には「限界効用(※)と限界代替率(※)は逓減する」という法則があります。
捨てる神ありゃ拾う神ありと考えると、経験則としての「残存価値の逓減」はこの法則と裏腹な関係にあるのかもしれません。

もうひとつ、築年の古いマンションは設備以外に間取りも古いケースがあります。
物件に付加価値をつける為に、リフォームや設備メンテナンス等、手間と時間、追加で費用が発生するのがネックになります。

収納が少ないのもその一例です。
写真は洋室を部屋丸ごとウォークインクローゼットにリノベーションした施工例です。

            Befor → After

befor room   after room


また、洗濯機置き場の増設や、押し入れと天袋をクローゼットに変更した施工例等、今後、随時ご紹介していきたいと思います。(^^♪

※2022/1/13 逓増を逓減に修正しました。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム 松浦

新年のご挨拶 2022年
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/01/05 15:00

daruma

2022.新年明けましておめでとうございます

ハウズームの松浦です。

旧年中はオン・オフラインでお目にかかる機会をいただき、ありがとうございました。
今年はより一層、皆様の笑顔が見れる様精進いたしますので、どうぞよろしくお願いいたします。

さて、写真のだるまさん「目」に点が入っていないものに、後から点をいれていてみました。

左側の茶色と黄色の「たこ焼きだるまさん」、素敵な笑顔でしょ。
「目力」以上に「口力」が大事なんだなと、「たこ焼きだるまさん」で気づきました。

思いきりの笑顔になれる1年にしたいと思います。( *´艸`)


ハウズームでは、社員一丸!で情報収集と発信、お店やエリアを紹介しています。
(Instagram)

松浦


でも、どうして不動産会社なのに店舗や施設紹介だけなのか?と思われる方も多いと思います。

SNSやホームページ上で流通している投資用物件をご紹介しずらい事情のひとつとして
物件が特定されると、そこにお住まいされている方や、所有者様へご迷惑になることがあります。
もちろん気にしない方もいますが、流通している物件はトラブル厳禁なので広告活動も消極的です。

情報は鮮度が命!

不動産投資、検討される前に!お気軽にハウズームにご相談ください。

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2022年のスタディセミナーは、2月開催を予定しています。
ライフプランから考える資産形成と、中古ワンルーム投資について
具体的に考える機会に活用していただけると幸いです。
開催日時については、お気軽にお問合せください。
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株式会社ハウズーム 松浦

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