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「2021年12月」の記事一覧(5件)

【HOWZOOM】オンラインセミナーのお知らせ
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/12/24 12:00

物件探し
オンラインセミナー12月25日13時!


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪

大阪市中央区南本町の住人となり、中古マンション情報を収集、周辺施設や店舗を利用しながら、利用者目線で物件確認や調査をしています。

ほぼ食べグラム、地域活性化の一助になりたいと思い活動しています。
(Instagramで紹介)
InstagramInstagram HOWZOOM


時は金なり!時間を味方に資産形成


ハウズームのセミナーテーマです。

これまで、1対1のオンラインでの物件ご紹介やご相談をお受けしていましたが、今回、自由参加のオンラインセミナーをするにあたり資料を作成しています。

第一回は10月23日、大阪都市部の人口動向をテーマにお話しさせていただきました。
国勢調査や大阪府の統計資料を元にした資料ですが、いきなり北河内、南河内、北区や西区、中央区、とお話してもピンとこないかもしれません。
ランドマークや名所、大阪の陸と空の玄関口を案内するところから、大阪の魅力をお伝えしました。


今週末は第二回(12月25日)として都市部の年代別人口動向から「少子高齢化」をテーマにしています。
東京や大阪など大都市圏であっても少子高齢化が避けられない中、高齢化社会を見据えた不動産投資とは?エリアや物件の選定をどうしたらよいのか?等についてお話させていただきます。

併せて、単身向け30㎡未満のコンパクトマンション、ワンルーム市場の状況もお伝えします。

東京・大阪・京都の将来人口推計

出所:将来の地域別男女5歳階級別人口
(各年10月1日時点の推計人口:2015年は国勢調査による実績値)

2015年を100として、2020年以降が推計値になり、
緑が東京、青が大阪、灰色が京都です。5年毎に推計され、2045年、25年先まで試算されています。


人口増減表


東京一極集中化の流れは、今後も変わりません。

東京は全体的に微増、大阪や京都では、年々減少し、25年後には2割の人口が減少すると試算されています。



人口グラフ


大阪府880万人の都市が700万人となり、180万人の人口が減少すると考えられています。

働き方改革、女性活躍推進を掲げている意味がここにもありそうです。

ちょっと悲観してしまいそうな将来予想ですが、これからは選択と集中がより顕著になると思います。

セミナーでは、世代別の将来人口推計や、不動産価格のボラティリティ等、マーケット調査レポートも併せてご覧いただきます。

御堂筋

※御堂筋イルミネーション 2021年12月撮影

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

 

オンラインセミナー開催のご案内
カテゴリ:セミナー・オンラインセミナー  / 投稿日付:2021/12/20 12:16

この度株式会社アイリックコーポレーション様との共同セミナー(オンライン・「第2回(全3回)」)を
開催させて頂くことになりました。
是非ご視聴いただきたく、ご案内申し上げます。
オンラインですので、お気軽にご参加いただけると幸いです


■セミナー名:アイリックコーポレーション様共同セミナー3回シリーズ第2回目!
 「時は金なり!」時間を味方につけて、上手に資産形成をする方法とは


■開催日:12月25日(土)13時30分~


《講師》
第一部 株式会社ハウズーム 代表 松浦早智子(宅地建物取引士)
第二部 株式会社アイリックコーポレーション リスクマネジメント部部長 森田秀俊様


《セミナー概要》
第一部は、貯蓄する資産形成から使える資産形成へ、低金利の時代の資産形成としての不動産投資術について、
株式会社ハウズームの代表松浦より解説させて頂きます。

第二回は「少子高齢化」のお話です。
東京や大阪など大都市圏であっても少子高齢化が避けられない中、高齢化社会を見据えた不動産投資とは?
エリアや物件の選定をどうしたらよいのか?等についてお話致します。

第二部は、保険を活用した資産運用や見直しの必要性について、
株式会社アイリックコーポレーション リスクマネジメント部部長でCFPファイナンシャルプランナーの
森田様より解説して頂きます。


お申込みは以下フォームからお願い致します。
↓↓↓
https://forms.gle/rWcRzTkUmRHMfSQi9

【HOWZOOM】プレミアムの反対語
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/12/18 17:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス36


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。
これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。


なぜ中古ではなく新築へ投資するのか(その2)

賃貸募集の新築プレミアム


新築が総じて利回りが低いのは、マンションデベロッパーの取り分(広告費や利益)がオンされた値段で販売されるからです。
そして入居者が入れ替わると家賃の「新築プレミアム」は剥げ落ち、利回りは低下します。

 

デベロッパーの取り分(広告費や利益)  > 投資家の享受する新築プレミアム

 

「プレミアム」の反対語は「ディスカウント」

もし築浅で売却する場合、マンションデベロッパーの利益部分は中古市場では価格に反映されません。
すると「築浅ディスカウント」の罠にはまってしまうのです。

 

ここでひとつ、ある考えが生まれてきます。
それは「新築プレミアム」がなくなった築浅の中古マンションに投資すると良いのでは?という考えです。

 

これは間違いではなく、実際にこうした家賃の「新築プレミアム」がそぎ落とされた築浅・中古マンションを好む投資家も多いと思います。


しかし新築オーナーが「築浅ディスカウント」の罠から解き放たれるにはローン残高と物件の時価が見合うようになるには相当の年数がかかります。

 

不動産市況にもよりますが、築浅だと売却しても売却代金でローンが完済できないというジレンマに陥ることもあります。

そうならない為にも、賃貸需要が見込めるエリア選びが重要です。


トピアリー

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

 

【HOWZOOM】投資用新築マンションのメリット
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/12/10 12:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス35


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。
これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

中之島

※大阪中之島 2017年撮影

大阪市内では新築マンションが続々誕生しています。
上記の写真は4年前に撮影したものですが、いまは景色が一変していそうです。

さて、昨今の土地価額上昇、資材高騰により新築マンション価額の押上げ圧力に
歯止めがかけられない状況です。
その中、単身用またはDINKS向けの区分マンションは、一部屋あたりを広くして
投資用から実需へ移行してきている様に見えます。

なぜ中古ではなく新築へ投資するのか

投資用新築マンションのメリット

新築であれば、「設備の不具合がすぐには発生しにくい」「保証期間が長い」
「長期間の融資を受けやすい」などのメリットがあるため、新築を選択する人もいます。
 

しかし、サラリーマンが諸経費等の頭金以外の購入資金をほぼ全額ローン(フルローン)で、
新築マンションに投資するのは、常々疑問に思っています。
 

「新品=良いもの」と考えると、「新築マンションのほうが入居者も集まりやすく
中古マンションより投資価値が高いのではないか」というロジックになります。

確かに物件資料に「新築」と記載できればそれだけで印象が良くなりますし、
「SUUMO」や「LIFULL HOME'S」などの賃貸物件検索サイトでも「新築」の項目で
絞り込むことができます。

 

しかし長期的なマンション投資では、一過性の「新築プレミアム」家賃は要注意です。
入居者の傾向として重視するのは築年数よりも立地です。

しかも、最初の入居者が退去した後も同じ家賃で貸せるとは限らないのです。

 

長期的なマンション投資には経営的な「安定性」が重要です。
投資判断の重要なポイントは、新築にせよ中古にせよ近隣の家賃相場と比較して
「家賃設定に無理がないかどうか」です。

電卓

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

 

【HOWZOOM】投資家のライフステージ
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/12/03 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス34


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。

これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

富士山と紅葉

※富士山と紅葉 2022年11月

なぜワンルームに投資するのか

日本人の個人の金融資産合計は2,000兆円と言われています。このうち約半分の資産が65歳以上の高齢者層のものです。その莫大な資産が、この先20年で、次の世代へと引き継がれていくというまさに大相続時代が到来します。

参照元:個人金融資産、1946兆円 20年度末、過去最高―日銀:時事ドットコム (jiji.com)

 

2003年に新税制『相続時精算課税制度』が施行されました。これは現役世代が最もお金を必要としている時に生前相続し、経済を活性化させることを目的としたものです。課税控除額110万円の枠が法改正によって2,500万円へと引き上げられ、生前贈与をする人が増えてきています(住宅も含めると控除額が3,500万円です)。

しかしながら、税制改正によりこれまでの恩恵が続く保証はありません。

 

少子高齢化と低金利時代の運用難が相まって年金財政のひっ迫度合いは年々増すばかりです。そのため民間企業や官公庁では定年退職後の再雇用制度や定年退職年齢の引上げ、さらに政府は年金受給開始の繰り下げを75歳まで延長を検討するといった具合です。

しかし、読者の中にはこうした税制の恩恵のない方もいると思います。年金だけでは2,000万円足りないという話題はまだ記憶に新しいところです。老後に備えた自分自身の資産形成を漠然と不安に思う人は多いと思います。

投資家のライフステージ

「年収と年齢」「家計と貯蓄」

投資目的は、世代により事情が異なります。

1.将来の老後生活を憂慮するヤング
2.一家の大黒柱として子供の教育費と住居費に直面しているミドル
3.子育てを終え退職後の年金生活を間近に控えているエルダー世代
4.そして自ら築いた財産の相続対策に頭を抱えているオールドまで

考え方や悩みも様々ですが、目的は資産形成と資産運用です。

 

それぞれのライフステージにおいて家計と貯蓄の状況が違うのですから投資に対する取組みも違ってくるのは当然です。

 

どんな投資の仕方がベストなのか答えは一つではありません。

投資目的、4つの類型

まず、ワンルーム投資の指南書にはワンルーム投資の魅力について、だいたい以下の4つのポイントが書かれているケースが多いと思いますが、それを極めて簡単にご紹介します。


1.老後の年金代わりとして

老後の心配がなくなれば現役時代を楽しめる、という理屈からフルローンを組んで新築のワンルームを購入するようなケースです。表面利回りは4%前後ですから月々の家賃収入はローンの元利金返済で消え、月々の管理費や修繕積立金等を支払うには家賃以外の自己資金の投入が必要となります。35年でローンが返済し終われば、家賃が私的な年金になるという超長期的な資産形成です。


2.生命保険の役割として

ローンを組む際の条件として団体信用生命保険に加入するため、投資家に万一のことがあっても残債のないワンルームマンションという財産が残ることになります。保険料は投資家の自己負担ではなく、ローン返済の金利に含まれています。

 

新築マンションをフルローンで購入し家賃でローンの元利金を返済します。毎月マンションの管理費と修繕積立金を負担し、別途固定資産税と都市計画税を納税するのです。その持ち出しは生命保険料の掛け金的なものです。

3.減価償却と諸経費による本業の節税対策として

ワンルーム投資による家賃収入は「不動産所得」にあたるので、給与所得と損益通算することができます。建物は帳簿上の赤字、つまり減価償却費やローンの金利、その他諸経費を計上することができるので、納税額を計算する元となる課税所得を減らし、減税効果が生じます。

 

法定耐用年数は鉄筋コンクリート造(RC)の建物は47年、付帯する設備は15年です。減価償却は新築の場合、取得価格を建物と設備で7対3とし、それぞれの期間で別々に償却できます。しかし中古は建物と設備が一緒で法定耐用年数は建物の47年が適用されるのです。

新築の方がいわゆるデッドクロス、設備の償却期間が終了する築15年目まで中古よりも減価償却が大きくなります。新築ワンルームが売れる理由の一つはこれです。

4.相続対策として

2015年の相続税法改正のより非課税枠が大幅に縮小されました。都市部では課税強化となる被相続人が大幅に増えると言われており、資産家だという意識がないサラリーマンにとっても相続税対策が必要な時代となってきました。

 

不動産は土地を路線価そして建物は固定資産税評価額で計算すると市場価格を下回り、賃貸物件の場合はさらに評価が下がるので、現金で相続するよりも納税額を減らすことが可能です。



上記の4類型のうち、1と2は主に「ヤング」と「ミドル」の将来の保障、3と4は「エルダー」と「オールド」及び「所得が高い富裕層」への納税スキームを売りにする、新築デベロッパーの宣伝文句です。


1から4の類型は、前段の投資家のライフステージ「年収と年齢」「家計と貯蓄」と重なるところが多いですね。

失敗しない不動産投資、必勝アイテム「時間を味方にすることが成功の秘訣」、始める時期「年収と年齢」が重要です。

「家計と貯蓄」に負担があると長続きしません。
時間を味方にするには、長続き(長期保有)できるようなプランをお勧めします。



fuji

※富士山 雲一つないのは珍しいそうです 2021年11月

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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