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「2021年11月」の記事一覧(4件)

ZOOMⅤ失敗しない投資戦略
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/11/26 13:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス33


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。

これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

セミナー

ZOOMⅤ 失敗しない投資戦略


「彼(てき)を知り、己を知らば百戦して殆(あや)うからず」
古代中国の有名な孫子の兵法です。
また、孫子曰く「彼(てき)を知らず、己を知らざれば戦う毎に必ず殆(あや)うし」。

 

まずはワンルームという「彼(てき)」を知ることは重要です。
「己」自身の投資の目的や投資の魅力を強調する本がやたら多いので、ブログではあえて「己」に関するパートを後回しにしました。

「思案六法見ずに引く」

花札ゲームひとつの格言です。二枚引いて6になる。もう一枚札を引くかどうかは悩ましく躊躇してしまう。
思案の挙句に思い切って引いてしまう事です。
結果は運頼み、ドボンするかもしれません。

「年末恒例ジャンボ宝くじ」
今年も発売初日に行列ができたとニュースになっていました。
さっきまで、宝くじは販売店で買うもの、と思っていましたが、今はネットでも購入できるそうです。

確かに、売り場は選べますし、場合によっては番号や組も選べる事もあるかもしれません。
ですが、1等の組違い賞(10万円)ですら、当たる確率は10万分の1、0.00001%。
1等の確率に至っては、2000万分の1、0.000005%だそうです。

参照元:【調査】年末ジャンボ宝くじ 52.5%が購入に「ネットを利用」 予算は「5千円以上1万円未満」が最多 金運上昇の専門家が「宝くじの購入にオススメの日」を解説|合同会社RIZINGのプレスリリース (prtimes.jp)

こちらの結果は神頼みです。

ずばり!失敗しない投資戦略とは!?

中古ワンルームマンション投資は投機(売買差益を期待するもの)ではありません。
また、運や勘で成否(勝敗)が決まる事もありません。

現物不動産への投資は、堅実な資金計画と立地と物件選定でリスクとリターンのコントロールが可能です。

最大の武器は「時間を味方につける事」です!

ZOOMⅤでは投資物件選びの土台となるポイント、投資のターゲットと目的について解説したいと思います。


ホワイトボード

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

 

【HOWZOOM】築古物件のデメリット
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/11/19 17:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス32


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内してきました。
大家業へのハードルが下がったのではないでしょうか。
大家業を始めるには、かける時間とお金のバランスが大切です。
はじめるタイミングや物件選びについて、ZOOMⅣ ワンルーム投資の基礎的理論をお伝えします。

築古のデメリット、実はこれもひとつの規制!?

ワンルームマンションの建築規制が築年の古いワンルームの資産価値に一役買っていることは既に説明した通りですが、金融機関の消極的な融資スタンスも同様に一役買っているのではないでしょうか。

 

新築のワンルーム投資ではフルローンはよくある話です。建物・設備の減価償却と金利が経費になります。しかし築年の古いワンルームだと減価償却が少なく利益が出やすいことから税務メリットは小さくなります。

 

築年の古いワンルームはある程度の自己資金が投入可能な投資家にしかできない投資です。金融機関の消極的なスタンスが金銭的余裕のないサラリーマン投資家の参入を阻んでいるといってよいでしょう。

 

最長35年の住宅ローン並みのローンを組もうと思えば、古くても築12年のワンルームを狙わなければなりません。新築よりも価格的に割安になりますし家賃は安定しています。

 

しかし都市部ではワンルームの建築規制により、いわゆるデッドクロス(※)と言われるような築15年程度の築浅ワンルームのストックは極めて薄いのです。

デッドクロスとは?


「デッド」は負債つまりローンのことです。
「クロス」は、ローンの返済額が建物の減価償却費を上回るタイミングを指します。

ローンの返済額は、金利と元本返済で構成されています。

収支は、収入から支出を差し引きすると確定しますが、元本返済は費用ではないので損益には反映されません。
それとはべつに、資産に計上されている建物は耐用年数に応じた減価償却が費用として計上できるので、支出の伴わない費用になります。
支出しない費用と、費用にならない支出がバランス取れなくなるタイミングです。

投資目的によりプラス(収益が出ること)がデメリットになることも、マイナス(損が出ること)がメリットになることもありますね。

もし都市部で築15年、20㎡前後の狭小ワンルームを探し当てることができたらラッキーです。30年超のローンでレバレッジ(※1)をかけて投資効果を生かした実質利回りで、長期的な資産形成が可能となってきます。

※1 レバレッジ、てこの原理。
小さい力(資本)で大きいものを持つ事です。増幅の幅とも言えるので、プラスとマイナス、両方に効果があります。

新築ワンルームよりも利回りは高いのでローンをより多く繰り上げ返済できるというメリットがあります。インカムゲインを楽しめるタイミングが新築ワンルームよりも早く到達するのです。



最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム 松浦

 

【HOWZOOM】出口を見据えた投資
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/11/12 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス31


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内してきました。
大家業へのハードルが下がったのではないでしょうか。
大家業を始めるには、かける時間とお金のバランスが大切です。
はじめるタイミングや物件選びについて、ZOOMⅣ ワンルーム投資の基礎的理論をお伝えします。

金融機関は築古に貸したがらない?!

出口の見えないおカネは消極扱い

南森町


※大阪市北区、築20年前後の収益マンション 2021年10月

マイホームを購入する場合の「住宅ローン」は、ローン返済の原資が、「住宅ローン」を借りる人の給与などです。そのため、「住宅ローン」の審査対象は、「住宅ローンを借りる人」です。

 

不動産投資ローンの審査対象は上記の「借りる人」に加えて投資対象の不動産の資産価値です。そして不動産投資ローンのローン返済の原資は不動産事業の収入である「家賃収入」であるため、その判断基準として、「建物の法定耐用年数」から割り出す残存耐用年数によって判断されます。

 

住宅ローンは一般的に建物自体の築年数にかかわらず借入人の年齢に合わせて最長35年というのが多いと思います。しかし投資用不動産は建物の法定耐用年数から経過年数を差し引いた期間(残年数)をローン期間とする金融機関が多く、しかも残年数でローン元本をフルペイアウトする返済条件です。中には旧耐震の建物はローン不可という金融機関もあります。

 

鉄筋コンクリート造(RC)の場合だと、法定耐用年数は47年です。築後30年経過している物件だと17年(47年-30年)がローン期間の最長ということになります。


天満橋

 

※大阪市北区、天満橋から大川沿いの遊歩道 2021年10月

しかし同じ価格の不動産を都心と郊外(あるいは地方)という「立地」の違いで比較した場合、価格を建物と土地に分けて考えると、一般的に都心の不動産の方が価格に占める土地の割合は高くなります。土地は建物と違って減耗しないにもかかわらず、ローン期間の考え方はそうしたことは考慮されません。単純に建物の法定耐用年数に依拠した考え方になっています。



金融機関の審査も「立地」の違いによる土地の価値の違いを「考慮してくれる」金融機関を選びたいものです。

「立地」を「考慮してくれる」とは、地域特性を活かした「柔軟な対応」をしてくれる金融機関です。

ハウズームでは、あなたにとって「柔軟な対応」をしてくれる金融機関探しをお手伝いしたいと思っています。

初めての不動産投資、出口(イグジット)も含めた計画を考えてみませんか。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

 

リゾートで暮らす 沖縄
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/11/05 12:00

飛行機 沖縄

リゾートで暮らす

ハウズームの松浦です。(^^♪

大阪市中央区南本町の住人となり、中古マンション情報を収集、
周辺施設や店舗を利用しながら、利用者目線で物件確認や調査をしています。
(Instagramで紹介)

松浦

今回は、
大阪市中央区から離れ、沖縄本島北部の那覇市と国頭郡本部町へ遠征します。
※写真は那覇空港をから関西へ向かう機内から撮影

沖縄の滞在型宿泊施設を視察してきました。

ホテルマハイナ

1室4名まで宿泊可能なホテル。
もともと、リゾートマンションをホテルに改装しているので、コンセプトは「暮らす」がテーマになっています。

自分で利用するだけでなく、人に貸して収益にする。
利用する楽しみがあるのがリゾート不動産の魅力ですね。

観光資源が豊富な地域には、プールや温泉(スパ)施設、寒冷地ではスキー場に近接しているリゾートマンションがあります。
昨今では、コロナ禍でテレワークやワーケーションが認知され、再びリゾート不動産が注目を集めていると話題になっているようです。

リゾート不動産、収益不動産ともに、「所有を目的にする投資物件は管理と需要が不可欠」です。

ハウズームが考える資産形成は、管理と需要が安定している不動産投資をお勧めしています!

今回の視察目的は、生活拠点を充実させてリゾートで暮らす機会を創出です。
例えば、自宅のリフォームで仮住まい、住み替え、買い替え等、生活拠点を見直す機会にしていただくのは如何でしょうか?

リゾートで暮らす、ご興味あればお気軽にお問合せください。

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LINEQR

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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実際にお目にかかり、より具体的なお話しを是非お聞きください。
セミナーでは、物件情報、融資申し込み等お話しします。
沢山の方にお目に掛かれるのを、楽しみにしております。
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株式会社ハウズーム 松浦

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