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「2021年10月」の記事一覧(4件)

【HOWZOOM】未公開物件と掘り出し物件
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/10/23 15:20

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス30


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内してきました。
大家業へのハードルが下がったのではないでしょうか。
大家業を始めるには、かける時間とお金のバランスが大切です。
はじめるタイミングや物件選びについて、ZOOMⅣ ワンルーム投資の基礎的理論をお伝えします。

未公開物件と掘り出し物件

中古の投資用ワンルームは他の不動産と比べると取引金額が小さく、営業マンの感覚としては不動産というよりも中古車に近い感覚ではないでしょうか。

つまり、中古ワンルーム専業では仲介手数料が少なくて割に合わず経営が成り立ちにくいのです。中古車ディーラーはバイセル(買取り転売)が基本のビジネスです。国交省の定める報酬規定(3%+6万円)でメシが食えないとなれば、オーナーから安く買い取り別の投資家に高く転売して差益を取りに行くしかないのです。


オーナーが売却したい時に手っ取り早く対応してくれるのがバイセル(買取り転売)業者です。ある意味、オーナーは売れるまでの時間をおカネで買うのですからオファー価格ではなくビッド価格です。当然安く売ることになります。

仮に安い物件情報がレインズで出ていても、それはバイセル業者が買い取ってしまいます。掘り出し物は一般投資家には回ってこないと思います。また未公開物件を会員登録すれば閲覧できるというバイセル業者のサイトがあります。その中にはレインズから他社の物件を集めてきた違反広告の物件が含まれているかもしれません。あたかも自社の媒介物件のように扱っています。

親切な営業マンならお願いすれば当該マンションの売買価格や賃料の履歴情報をレインズ等で調べてくれるかもしれません。そういう営業マンに出会えばラッキーです。売りの場合だと価格オファー(査定)をするのでまだしも、買いの場合は調べてもきりがなく、本気で買いたいのかどうかも怪しいですから親切に相談に乗ってくれることは少ないように思います。

掘り出し物は買取り業者が食べる、業者が生きていくにはどうしてもそうなります。しかし業者も金融機関から資金調達していると長くは持てませんから、だんだんと値段を落としていくこともあります。

場合によっては営業マンがノルマを達成するために値引きして売るということもあります。フルリノベして高値で転売を試みたものの値付けを見誤って泣く泣く値引くという物件(空室のまま)もあるでしょう。

営業マンが一番最初にお知らせしたい相手

仲介営業マンにとって連絡がつきやすい「物分かりの良い」お客さんです。
ある程度、トラブルやリスクがある物件でも、日ごろコミュニケーションが取れていれば、相手の許容度や懐具合もつかめるので、早く話がまとまります。
要は、営業マンからすると手間がかからず、楽な相手に連絡するんです。

今話題の、事故物件と言われる心理的瑕疵有や告知事項有の物件も、一般の消費者に説明するのは難しいところがあります。
物件価格が安いと手数料も少ないうえ、仲介リスクが大きい物件は手間をかけたくないのが本音です。

また、相場より著しく安い物件があれば、業者、個人問わず、電話問い合わせがひっきりなしに入ってきます。
興味本位の問い合わせに対応するのが面倒だからと、広告掲載しない業者もあるくらいです。

つまり、連絡を待っているだけではダメなんです。
直接、営業マンに電話したり、オンラインで聞いてみてください。

積極的で熱心な方には、自然と情報が集まってきます。
そして、必ずこれだ!と思う物件に出会えます。

ちなみに、私にとっての良い営業マンとは、私(相手)の都合はお構いなし、いつでも電話してきます。
そして、いつ電話してもつながります。



最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

 

オンラインセミナー開催のご案内
カテゴリ:セミナー・オンラインセミナー  / 投稿日付:2021/10/22 12:49

この度株式会社アイリックコーポレーション様との共同セミナー(オンライン・全3回)を
開催させて頂くことになりました。
是非ご視聴いただきたく、ご案内申し上げます。
オンラインですので、お気軽にご参加いただけると幸いです


■セミナー名:アイリックコーポレーション様共同セミナー3回シリーズ第1回目!
 「時は金なり!」時間を味方につけて、上手に資産形成をする方法とは


■開催日:10月23日(土)13時30分~


《講師》
第一部 株式会社ハウズーム 代表 松浦早智子(宅地建物取引士)
第二部 株式会社アイリックコーポレーション リスクマネジメント部部長 森田秀俊様


《セミナー概要》
第一部は、貯蓄する資産形成から使える資産形成へ、低金利の時代の資産形成として
の不動産投資術について、株式会社ハウズームの代表松浦より解説させて頂きます。

第一回は「投資に有利なエリア」のお話です。なぜそのエリアが有利なのか、
データを読み解くことによってその理由が見えてきます。
実際の物件情報をもとに、ご解説頂きます!

第二部は、保険を活用した資産運用や見直しの必要性について、
株式会社アイリックコーポレーション リスクマネジメント部部長でCFPファイナンシャルプランナーの
森田様より解説して頂きます。


お申込みは以下フォームからお願い致します。
↓↓↓
https://forms.gle/UFU7ZaJBPnYYRsLF8

オンラインセミナー
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/10/08 17:00

物件探し
オンラインセミナー


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪

大阪市中央区南本町の住人となり、中古マンション情報を収集、周辺施設や店舗を利用しながら、利用者目線で物件確認や調査をしています。

ほぼ食べグラム、地域活性化の一助になりたいと思い活動しています。
(Instagramで紹介)
InstagramInstagram HOWZOOM


時は金なり!時間を味方に資産形成


ハウズームのセミナーテーマです。

これまで、1対1のオンラインでの物件ご紹介やご相談をお受けしていましたが、今回、自由参加のオンラインセミナーをするにあたり資料を作成しています。

国勢調査や大阪府の統計資料を元にした資料ですが、いきなり北河内、南河内、北区や西区、中央区、とお話してもピンとこないかもしれません。

ランドマークや名所、大阪の陸と空の玄関口を案内するところから、大阪の魅力をお伝えすることにしました。

一つ目は「大阪城と大阪城公園」です。
季節の変わり目は紅葉や桜が楽しめて、お堀の周りはランニングコースとしても最高です。

大阪城

天守閣の住所がまたいいんです。

大阪市中央区大阪城1-1

「町」ではなく「城」。(^^♪

ご参加される方が大阪の地域名や区名がどこに位置しているのかをランドマークをお伝えすることで身近に感じてもらいたいと思います。

ちなみに、大阪市内にはもう一つ超有名なお城があります。

USJ

大阪観光の目玉と言っても過言ではない、「ユニバーサルスタジオジャパン」内にあります。

人が集まるところには「職住近接」で、単身住居ニーズがあります。
大阪在住では大学や職場へは実家から通う事が多く、社宅でもなければ大学卒業後一人暮らしを始めることは少ないかもしれません。
ですが、大阪や京都は大学の数が多く、府県外からの学生が多い地域です。
また、ランドマークや繁華街は多くの職場や店舗があり働く場所が多くあります。

区分マンションから始める不動産投資、興味があればお気軽にお問合せください。



最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

 

【HOWZOOM】不動産業界用語
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/10/01 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス29


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして
実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

コロナ禍で賃貸トラブル増加中!

先日、賃貸トラブル解決を専門にされている太田垣章子司法書士のお話をお聴きしました。
先生は関西のご出身で現在は東京を拠点に全国で活躍されている現役の司法書士の先生です。
賃貸トラブルの実例を元にしたお話は、大家さんにとって為になるお話でした。

2000人の大家さんを救った司法書士が教える
賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド
著者 太田垣章子氏
「物件管理」「入居者審査」「空室」「滞納」「人的トラブル」で損をしないための知識を、31 の事例とともにリアルに解説!

参照元:OAG司法書士法人 (ohtagaki.jp)

太田垣先生のお話の中で刺さった言葉は、
「先を見据えて入居者に選ばれる物件にすること!」
少子高齢化時代、なにが必要とされているのかを見極めることが重要です。

賃貸経営は過度な設備投資より部屋や共用部が清潔に保たれていることが大切です。
集合ポスト、駐輪場、ゴミステーションが汚れている→トラブル多い、と考えて間違いありません。

集合ポストの足元にチラシが散乱してるなんて嫌ですよね。

ポスト

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 

<業界用語>当て物・決め物・振り物とは?

今はインターネットで借りたい物件を検索できる時代ですから、賃貸仲介の営業マンよりもお客様の方が希望のエリアにどんな物件があるのかをよく知っていたりします。そんな時代ですからもはや古典的で通用しないかもしれませんが、不動産仲介の営業マンは、内見のお客様を案内する前に最後の落としどころである「決め物(きめぶつ)」を最初から決めています。そして、「決め物」が魅力的に見えるように、「当て物(あてぶつ)」を逆算で決めているのです。

 

しかし物件のオーナーにとって重要なのは、「いかに自分の物件を「決め物」に設定してもらうか」ということです。フリーレントは入居者に対してアメを付けるのに対し、後述する「AD」は営業マンに対するアメです。

注意① いずれも業界用語、業界慣例です。

咲州タワー

撮影:大阪府咲州庁舎(COSMO TOWER HOTEL) 2021年9月撮影

賃貸仲介営業マンへのアメとは?

営業マンのモチベーションを手っ取り早く上げる方法は、契約成約時に広告費を支払うことです。広告費と称しては、通常の仲介手数料に加算して支払うもので、不動産業界では「AD」(advertiseの略)と呼んでいます。

たとえば、賃貸物件の販売資料の隅っこに「AD2カ月」と書かれていれば、この物件を成約させた営業マンには通常の仲介手数料1カ月分にプラスし2カ月分が支払われます。

営業マンからすれば当然、ADつき物件のほうがモチベーションは上がるし、「決め物」に選ばれやすくもなるでしょう。ただし、ADは仲介手数料に上乗せして払う、でもこれは宅建業法上グレーなおカネです。

仮に家賃2カ月分のADを払えば2カ月分のフリーレントと同じですし、できればADに頼ることは避けるべきです。ではどうすれば自分の物件を「決め物」にしてもらえるのか。

注意② いずれも業界用語、業界慣例です!!

まるで禅問答の様ですが、答えは「お客様(入居者)に選ばれる物件」です。
お客様、オーナー、営業マン、三方よし!(^^♪

握手

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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