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「2021年09月」の記事一覧(2件)

【HOWZOOM】賃貸募集と賃貸仲介営業マン
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/09/24 10:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス28


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして
実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 
賃貸仲介会社を知る

アパマン、センチュリー21、ピタットハウス等のフランチャイズチェーンや三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産販売等の大手の直営店そして地場の賃貸業者に至るまで賃貸不動産の仲介業者は星の数ほど存在します。


少し話題がそれますが、お住まいの駅周辺で一番あると便利なお店は、その名の通りコンビニではないでしょうか。
また、コンビニもローソン、セブンイレブン、ファミリーマートと各社が選べるとなお便利ですね。

では、駅前にあるお店の業態、どんなお店が多いのでしょうか?

ここで、「コンビニより多い業態」をお伝えします。

日常、毎月お世話になる店舗が多いのだろうと思われがちですが、なんと「不動産業者」が堂々3位にランクインします。Σ(・ω・ノ)ノ!

 1 位 美容・理容室
 2 位 マッサージ・整骨院
 3 位 不動産業者
 4 位 クリニック
 5 位 スナック
 6 位 クリーニング
 7 位 神社・寺
 8 位 歯医者
 9 位 喫茶店
10位 薬局

総務省・経済産業省 経済センサスより業態取りまとめ

産業小分類別ランキング

参照元:H28_rank.pdf (meti.go.jp)


駅前にどんなお店があるのか、ターミナル駅周辺も含めてリサーチすると街や住人が求めるサービスが見えてきます。
昨今のお部屋探しはネットが全盛ですが、場所の当たりをつけてまでで実際住むまでには必ず現地を見て決めます。
気軽に入店しやすい駅前の不動産会社に物件内見の案内をしてもらうことが多いと考えられます。

地域密着がポイント

賃貸の仲介の営業マンはとにかく件数を稼ぐことが命です。1件の仲介手数料はどの部屋を案内しても手数料は家賃1ヶ月分と限られるので数をこなす必要があります。これは1件数千万円の住宅を扱う売買の仲介業者と比べるとはるかに薄利とも感じるな商売なのです。
一般的に賃貸の方が売買よりもお客様の決断は早いので、賃貸の仲介営業マンはもたもた決めかねているお客様に対して懇切丁寧に応対することはありません。
1月から3月の繁忙期に年間の半分くらいの仕事をする繁閑差のある業界です。その繁忙期に賃貸の仲介営業マンは1回の案内でスパッと決まらなければそれ以上深追いはしません。クルマでお客様をご案内し、部屋のカギを開け、室内をさらっと見せて決まらなければサヨナラ、のあっさりした営業です。

コロナ禍で人の移動が止まる!?

前述で「賃貸営業はあっさりしたもの」としましたが、昨今のコロナ禍により環境は変わっていそうです。
単身者向けは入居者の入れ替わりが鈍化し、一旦空室になるとなかなか次の入居者が決まらなず思案されている大家さんの話を聞いています。
入居希望者が少ないと部屋の内見案内数そのものが少なくなり、募集条件そのものを見直さざる得ないのかと思案されます。
しかし、コロナ感染症対策の為の人流抑制であればいずれ人は戻ってきます。
待てば海路の日和あり、じっと待てる経営状況でありたいと思います。

そして!来るべき入居者に快適に住んでもらう為にも、水回りや部屋の風通し等日頃のお手入れが大切です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

 

【HOWZOOM】賃貸契約書と覚書
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/09/02 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス27


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして
実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 
賃貸借契約と覚書


クリップ

賃貸契約は一旦契約すると、そう度々巻きなおしする(契約を交わす)ことはありません。
何か変更がある時、例えば振込先や所有者が変わる時にお知らせと確認の為に
「覚書」を作成します。

あくまでも「覚書」は元の賃貸借契約書を引き継ぐ事が前提で、契約書の
内容に変更がある事項のみを書面にします。

そもそも、
契約書や契約内容がよくわからない…


前回「実はこのお悩み、結構多くあります」とお伝えしていました。
契約書は大家さんと入居者を仲介する不動産会社が作成するので、不動産会社が作るものだと
思っていませんか?

契約書は大家さんが「どんな条件で貸すか」を決めて書面にするので、貸主が作成するのが
一般的です。又は、賃貸管理会社が大家さんから一任されて作成し、契約締結、引渡し等の
実務を代行します。

でも、「どんな条件で貸すか」「どんな条件で募集するか」は貸主=大家さん次第です。
ですから、契約書や契約内容がわからないので賃貸管理会社に「お任せ」してしまう事で、
もったいない契約内容になる事があります。
keiyakusyo

※参照元:国土交通省 住宅:『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省 (mlit.go.jp)

物件の名称(マンション名)住所や構造、設備等(有・無)に加え、原状回復費用の
計算の仕方、物件の利用目的、入居者や人数の特定、ペットの飼育等、入居者にとって
制限される条件を記載します。

お部屋を綺麗に使ってくださいね、と双方確認する内容です。(^^♪

収益不動産、特に投資用区分所有マンションを2~3戸保有されている場合、購入時から
全て賃貸管理を業社に任せてる方が多いのが実情です。

賃貸人が入れ替わる事、管理会社が変わる事は往々にして起こり、誰が管理して誰と契約
しているのかわからなくなってしまうケースがあります。

そうなると、もはや、このマンション(収益不動産)は誰の持ち物なのか?
と考え込んでしまう時があります。Σ(・ω・ノ)ノ!

現状確認したいと管理会社に問い合わせると、貸主がオーナーではなく、
見知らぬ会社名の契約書だった
サブリース契約(不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸する契約の事。)
の書類もない…なんて事もあります。

これはトラブルなのか、現状維持で良いのか、悩まれます。

契約書2

ここで、前回ブログに続き、もう一度書きます。

ワンルームは利回り商品

投資用不動産として、利回りを担保するのは立地や賃料相場ですが、商品として内容が
確認できる書類は重要です。
中古マンションでオーナーチェンジ(賃貸中)の物件では現地確認として、外観やポスト、
共用部、周辺施設等、外から確認できる事以外は、

書類しか見ません!

書類は管理会社や役所調査の他、賃貸契約書の内容です。
例えば、賃貸期間が長ければ、現在の入居者が退去したら現状回復費用を多く見積もる必要
があるとか、ですね。

それらコストを見積もるための確認書類がないと、個人投資家(大家さん候補)が
購入を検討するのは難しくなります。
利回り以前に、商品価値を知るために、契約書はしっかり見れる様になりたいと思います。

もし、賃貸契約の内容や、空室管理でお困り事、今の賃貸、売買の相場まで
ハウズームにご相談ください。(^o^)丿

ご売却でのお悩み事もお気軽にご相談ください。
お悩み事が解消されれば、売却したくなくなるかもしれませんね。(´▽`*)

九条

※西区の区分所有マンション 2021年2月撮影

雨の日の憂鬱

雨が降ると憂鬱になる、と言う方いらっしゃいますか?

蒸し暑い日が続くとひと雨で涼しくなり、恵みの雨になるので憂鬱ではありませんが、
気圧の変化が原因なのか、頭痛がする時はやっかいですね。(/o\)

別の原因で頭が痛い話としては、雨が降ると雨漏りする建物もあります。
雨が降る度に、入居者からの電話に悩まされる話はよくあるお悩みです。

雨漏り

その点、分譲マンションは定期的に計画して大規模修繕を行いますので、
雨漏りがあれば管理会社が修理対応してくれます。

秋の長雨、外出もままならない日には、ご自身の許容度に応じた資産形成について
考える機会にしてみませんか。(´▽`*)


最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

 

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