2021年08月の記事一覧｜｜株式会社ハウズーム

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２６

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして
実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 
賃貸借契約の更新は何のため？

賃貸借の期間は一般的に2年が多く、一定期間に解約予告がなければ自動更新という
契約が多いと思います。
契約条件に変更がなければオーナーチェンジの通知を入居者にするだけでよいのですが
契約更新のタイミングで家賃等の条件に何か変更があればそれに関連する条項の変更契約
が必要となってきます。
 

普通賃貸借契約は契約期間が満了までに更新の手続きをします。

契約当初から２年くらい経つと、借主のお勤め先や電話番号、メールアドレス等の連絡先
などが変わっていることがあります。
大学生であれば、卒業して就職されているかもしれません。



※京阪七条駅から五条清水方面へ、鴨川沿いの遊歩道　2021年8月撮影

契約書には「お勤め先や連絡先が変わった時にご連絡ください」と書いてありますが、
普段問題がなければ連絡しない事の方がおおいのではないでしょうか。

貸主又は賃貸管理会社が借主（入居者）の連絡先等最新情報を更新するためにも、
２年毎に更新を行うのが望ましいと思います。
物件によって異なりますが、更新のときには更新料もしくは更新事務手数料が必要になります。
 

あまりケースとして多くはないかもしれませんが入居者の入居期間が長くなり家賃を改定しない
ままだといつの間にか周辺相場より安くなっていることがありますし、その逆もあります。

場合によっては水回り設備の入れ替えが必要になり、家賃の見直しも検討しなければなりません。

ワンルームは利回り商品

周辺相場よりも安い家賃だと商品としての資産価値を下げることになります。

更新手続きに仲介手数料は発生しませんし、賃貸管理会社としても入居者と揉めたくない
でしょうから自動更新になっている事が多いかもしれません。
また、契約期間中に家賃の改定は正当な事由があっても容易ではありません。

収益物件は利回り＝家賃です。管理費や修繕積立金の改定、固定資産税で維持費
（ランニングコスト）は年々上がる一方、築年数が経過すると賃料相場は下がります。

必要なメンテナンスや入居者の状況把握は、資産価値を維持する上で重要です。

それが契約更新の機会です！(^^♪

この機会に契約書を見直して、契約日と更新期日を確認してみてはいかがでしょうか。



※涼し気な佇まいの鴨川アオサギ
ちなみに、京都は日本で一番大学＝学生が多い都市です。賃貸契約も京都方式と呼ばれ
独特です。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

契約書や契約内容がわからない！？

実はこのお悩み、結構多くあります。
次回はここのところを詳しくお伝えしたいと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□


株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２５

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 
現状回復、いっそのことリノベーションする！？

繁忙期に入居者が退去するとなれば工事業者も同様に忙しくて手が回らずに工事が遅れ、次の入居者を見つけるタイミングを逸してしまう恐れもあります。基本は入居者の退去後にクロスを替え室内清掃をする程度の時間しかないのです。

天井を高くして、キッチンを入れ替え、ユニットバスをセパレート（バストイレ別）、独立洗面台と洗濯バン増設、壁紙・床を張り替える、超フルリフォームで10万円/㎡は軽く見積りされます。

１㎡あたり10万円？！20㎡のワンルームだとリフォーム代で200万円？！

そんな事、ありえません。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！
20㎡のワンルームでリフォームをできる場所は限られています。

クロスの張替えとハウスクリーニング、網戸の張替えや消耗品、場合によっては給湯器の交換をしても、20㎡のワンルームでは2万円/㎡で40万円の見積もりになります。

実際、どこまで費用をかけるかはオーナー次第、ハウスクリーニングも自前ですることも可能です。最近はDIY用の素材も多いので、工夫次第では経費削減になります。


悩ましいのは老朽化したユニットバスの交換するタイミング！？

既に交換済みのワンルームなら別ですが、そうでなければ入居者の入れ替わるタイミングでいつかは交換を決断しなければならない時期がきます。

一般的にユニットバスを含めて「建物」です。ユニットバスは税務上建物に含まれるので建物の太陽年数がそのままユニットバスの法定耐用年数となります。

鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は「47年」です。

ユニットバスは古くなるとツヤがなくなり、亀裂・歪み・汚れ・ひび割れが生じてきます。修理・修繕を重ねても流石に同じユニットバスを47年間使い続けるというのは難しいのではないでしょうか。



実際には30年以上使われているユニットバスは多いのですが、ユニットバスの寿命や耐用年数のカギになるのは「掃除」や「メンテナンス」です。パナソニックのホームページの「リフォームに関するQ&A」によると「こまめな掃除やお手入れで20～30年使用することは可能」とあります。

都心のワンルームでたまに見かけますがユニットバスを撤去して、事務所用の間取りに変えてしまうという手もなくはありません。ユニットバスを入れ替えるよりはコストは安くなると思いますし、事務所としては広くなります。

専有面積が30㎡以上あれば3点ユニットバスを取っ払い、独立したトイレとバスあるいはシャワールームに交換することは可能です。さらに洗濯機置場を室内に付け、ミニキッチン洒落たものに替え、廊下の壁面に棚をつける。これは家賃数年分の出費に相当します。

しかし築年の古いワンルームのリノベーションが家賃にどれだけ反映されるのかは疑問です。

投資対象ワンルームの中には古い3点ユニットバスに既に何らかの手を加えたもの(交換済み、取り外し、シャワールーム設置等)も出てきます。値段次第では設備交換済・リフォーム済のワンルームは手間暇無しでお買い得です。

ハウズームでは賃貸入居者さんが退去された後、現状回復から資産価値向上に注力しています。
設備点検に始まり、クロス等消耗品の交換・リフォームからハウスクリーニングまで、新たに入居する方が決まるその日まで、自社で一貫して管理しています。

物件管理、大切なご資産物件をお預かりする不動産会社の一番大事な仕事ですね！

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□


株式会社ハウズーム　松浦