2021年07月の記事一覧｜｜株式会社ハウズーム

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２４

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 
住居と事務所、利用目的に応じて賃料や税金も変わる

単身用ワンルームは住居として使用するのが原則ですが、都市部のマンションでは事務所としての利用ニーズが高く、実際に事務所利用可というつマンションは多々あります。

入居者（賃借人）が個人で契約する場合もあれば法人で契約する場合もあります。

中には、「SOHO物件」として賃貸募集しているケースもあります。
※Small Office Home Office の略語で、小さなオフィスや自宅を仕事場とすることです。
参照元：soho(ソーホー)とは？ soho物件はオフィスとどう違う？どんな人が住んでいるの？ | 住まいのお役立ち記事 (suumo.jp)



住居専用と事務所利用可のマンションの違い

住居専用のマンションでは、住居以外の利用を一切禁止して、不特定多数の人が出入りする事を固く禁じています。
昨今では、民泊（ゲストハウス）ブームとなり、賃貸物件を民泊運営として貸出するケースが問題視されています。
仕事から帰って来て静かに休もうとしているところに、隣家からドンちゃん騒ぎされた日にはたまったもんじゃありません。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！
営業を目的とした利用では、不特定多数の人が出入りすることで共用部の汚損やゴミ出しルール等が守られなくなったり、治安悪化につながりかねない事態になります。

逆に言えば、事務所利用可物件は希少性があります。( ..)φ...

収益物件として、利用目的が広がる事は投資対象としてマイナスではありません。
物件を見る場合は、ポストやエントランスを見て事務所使用されているかどうかを確認しましょう。(^^♪

ちなみに、ハウズームの事務所ビルは事務所棟と住居棟でエレベーターが分かれていますが、住居棟でも事務所使用されています。



契約内容によって何が変わる？

入居者(賃借人)が個人で居住用契約の場合に得られる家賃は非課税ですが、個人法人を問わず事務所用契約だと家賃に消費税を上乗せします。免税業者の要件を満たしていれば消費税は納税しませんので上乗せ分は実質家賃となります。

「居住用で登記してある物件」と「事務所用で登記してある物件」では固定資産税が変わります。おまけに登記上の建物の種類が居宅であったとしても、事務所として賃貸していれば税務署は「住宅外」の税率を適用してくる可能性も十分あります。そもそも未登記の建物ですら税務署自ら調査して納税決定通知書を送ってくるのですから決して侮れません。

マンション管理規約に違反してまで転用するのはどうかと思いますが、都市部のワンルームだとマンションの管理規約に「居住または事業用」となっている物件は多数ありますので要チェックです。

事務所等への転用はマンション管理規約の範囲内で行いましょう！

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２３

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 ＜番外編＞
これだけすれば大丈夫！安心・簡単経営

前回までは、ワンルームオーナーの賃貸経営実務以下１から５についてブログにしました。

１．家賃の回収
２．滞納督促
３．室内設備のトラブル対応
４．退去時の立会い
５．室内清掃手配

トラブルに強い弱いはなく、トラブルの原因と対処を知ればなんて事ありません。
今回は番外編として、害虫対策について詳しくお伝えします。

番外編．害虫対策

トイレやキッチンは水を使わないと、排水溝に溜まった水がなくなってしまいます。

話は変わりますが、賃貸物件の室内に排水口にビニールテープを貼っているものを見たことありませんか？
そうした物件は換気扇やフィルターにもビニールテープを貼っています。

それは、外に通じる道（穴）を閉ざす目的です！



洗濯機用防水パン
エアコンホース
浴槽や洗面の排水口
キッチンの排水口

上にも穴はありますね。

台所・風呂場・トイレの換気扇
換気扇は戸外に通じているため、絶好の侵入経路です。
換気扇フィルターは使っていないと防ぎきれません。



エアコンホース
とにかく、穴があったら入りたいのです。

LANや電話線の差し込み口
壁の内側、電気が通っていると温かいので潜みやすい場所です。

玄関ドアの新聞受け
ここも、侵入口になります。
正面から入ってくる強者は防ぎきれません。(/o＼)
使わないなら隙間をテープで塞いでおくといいですね。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２２

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 後編
これだけすれば大丈夫！安心・簡単経営

前回、ワンルームオーナーの賃貸経営実務以下１から３についてブログにしました。

１．家賃の回収
２．滞納督促
３．室内設備のトラブル対応

トラブルに強い弱いはなく、トラブルの原因と対処を知ればなんて事ありません。
今回は退去について詳しくお伝えします。

４．退去時の立会い



入居者から解約の申し出があれば、「解約通知書」をもらいます。なければ作成しましょう！

内容は、退去申出日、退去理由、退去日、立会日時、立会日当日に持参してもらいたい部屋の鍵や認印の確認です。

入居者が退去する際には、入居者と一緒に明け渡しの立会いします。

そこで！部屋の中の見るべきところと

１．不要な家電製品等の残置物（不要な家電製品や粗大ごみの有無）
２．カーペットや床の汚損（破損やキズの有無）
３．ベランダや窓（窓やベランダのガラスの割れ、網戸の損傷）
４．建具（クローゼットや戸棚の破損）
５．キッチン、ユニっとバス、トイレ等水回りとコンロ、給湯器の動作確認
６．ペット飼育の場合（特にクロスや床の傷、汚れ、臭いの有無）
７．入居者の善管注意（水漏れ、台所のススや油、結露の放置によるクロスのカビやシミ）

契約書に定めている内容を確認して、必要な修繕費を請求する事に了解を得ましょう。
ただし、入居期間が５年を超える場合や、経年劣化も考慮する必要があります。
ペットの飼育状況やタバコのヤニ等、汚損や臭いある場合修繕費が別途必要な時も退去時に入居者から承諾を得ておきましょう。



退去にあたり以下の手続きも確認します。

８．電気、ガス、水道の中止（加入業者へ電話）
９．郵便物の転送届（郵便局）
１０．転居先の住所・連絡先

そして、

１１．鍵の返却
「鍵受領書」「明渡確認書」
書面の受け渡し、入居者から退去にあたり確認の署名押印をもらいます。

以上は30分程度で終了します。
オーナーが立会いできない場合、管理会社が有償（又は無償）で代行してくれます。

国土交通省の公表によれば、建物の経年劣化や入居者(賃借人)が通常の使用をしていて損耗した場合は、入居者に原状回復の義務はないとしていますので、オーナー(賃貸人)が原状回復費用を負担する必要があります。入居者が故意にまたは過失で建物が劣化した場合は、入居者がその費用を負担しなくてはなりません。

新たな入居者との間で後々もめないように配慮するのなら、入居する前に室内の写真を撮り、念のためエアコン、バスやキッチンといった設備の動作状況も動画で記録しておくとよいですね。

５．室内清掃手配

退去後、鍵の交換や、ハウスクリーニング、クロスや水回り（パッキン）のメンテナンス、フィルターや排水溝備品の交換等々、次の入居者が決まるまでにやれることはたくさんあります。
新たな入居者に気持ちよく入居してもらいたいと思う気持ちは、空室期間を少なくし入居率を上げる為の経営努力だと思います。

クロス張替え
ハウスクリーニングでは解消できない日焼け等経年劣化はリフォームする事も必要です。
そうしたリフォーム履歴はとても大切なので資料として保存します。

給湯器、エアコンの交換
突然お湯が出なくなる、夏の暑い日にエアコンが冷えない、こうしたトラブルを回避する為には空室期間中に交換することも検討しましょう。前述したリフォーム履歴に加え、給湯器やエアコンの年式と交換時期を確認して記録しましょう。

賃貸中の物件を購入する場合、入居者が居てるので内見できない事が多く、修繕履歴や空室時の写真でしか確認できません。
入退去時は物件の健康診断、コンディションチェックの良い機会だと思います。



最後に、空室期間について

賃貸の繁忙期は秋から春がピークとなり、それ以降はなかなか募集しても動かないと言われています。
空室期間があるのは当たり前、家賃収入がない期間もあります。
原状回復に支出が先行することもあります。(/o＼)

「不労所得だと思ってたのに支出先行でマイナスになるなんて、、」とならない為にも入退去時のオペレーションリスクを知る事はとても重要ですね。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２１

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務
これだけすれば大丈夫！安心・簡単経営

売買契約・代金決済・物件引渡しを終えるとワンルームオーナーとして賃貸経営が始まります。入居者もしくは賃貸管理会社から毎月家賃が振込まれてくるのでそれを確認する。入居者の家賃滞納やマンション管理組合の役員に選任されなければ次回契約更新のタイミグまで平穏な日々を過ごすことができます。

毎月、請求書や領収書を発行したり、発送しなくても毎月決まった日に振込される。
入金確認だけでよいなんて、まさに不労所得です。

でも、まったく何もしなくて良い訳ではありません。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

管理会社がなんでもやってくれる、、、の誤解
賃貸管理会社はオーナーの代行サービスです

その主な業務とは

１．家賃の回収
２．滞納督促
３．室内設備のトラブル対応
４．退去時の立会い
５．室内清掃手配

といったことです。

管理料は家賃の額にもよりますがだいたい家賃の5%、ミニマムで月3000円（税別）くらいが相場です。

１．家賃の回収
２．滞納督促

これらは、保証会社が家賃の回収や滞納した時の督促をしてくれるので、実質管理会社が行う実務ではなくなっています。
また、保証会社を介さない賃貸契約で入居者から振込がない場合、保証してくれる訳ではなく督促するのが業務になります。

３．室内設備のトラブル対応

一番気になりますね。(/o＼)

具体的なトラブル事例とは、

・入居者がカギを失くした
・エアコンやトイレ等の設備が故障して動かない
・洗濯機や浴室から漏水
・入居者や隣の人の騒音、喧嘩、（事件・事故）

みたいなことはそうそう頻発するわけではありません。

しかもオーナーの責めに帰すクレームはワンルームマンションだと設備(給湯器、換気扇やエアコン)の故障くらいではないでしょうか。
室内設備の修理は業者を手配するまでで、修理の為に部屋を訪問する日程調整は入居者と業者で決めるので、工事の立会いは必要ありません。
 

今やインターネットで調べれば設備トラブルや入居者のクレームの対応の仕方や修理業者を探すのは簡単な時代です。
入居者の管理を入居期間中ずっと賃貸管理会社に委託しなくても、新しい入居者を募集する都度に賃貸仲介会社に依頼して、後は全てアドホック（その場限り）に対応していけばよいと思います。

これは単に費用の節約という意味ではありません。

単純なことは賃貸管理会社が対応してくれますが、それは自分でも対応できることが多く、逆に賃貸管理会社の手に余るトラブルは賃貸管理会社も様々な専門家に任せざるを得ないのです。

家賃を滞納すると入居者への督促や回収交渉が必要ですし、場合によっては強制的に退去させなければなりません。
しかし滞納家賃の回収行為は法律上制限(債権回収会社、弁護士、少額は司法書士)されており、賃貸管理会社は回収の督促はできても回収交渉はできないのです。

次回は、もっとも重要ともいえる

４．退去時の立会い
５．室内清掃手配

について、詳しくお伝えします。

またこの時期特有の害虫駆除についてもお伝えしたいと思います！
チョウバエ大発生、ゴキブリの気配など、同じ様に悩み、悩まされるのは入居者だけではありませんね。(/o＼)


最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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