2021年04月の記事一覧｜｜株式会社ハウズーム

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス１５

ZOOMⅡ
入居者の行動心理を読み解く

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

今回のテーマは、

お部屋探しは妥協の産物
幸せの青い鳥を探し求めて
　　　　　　　
童話「青い鳥」。

この物語から、「青い鳥症候群」という言葉が生まれました。

チルチルとミチルが「青い鳥」を探し続ける姿から、
現実を直視せずに理想ばかりを追い求める人の様子を指します。

※イラストの小鳥は四葉のクローバー「幸運」を運んでいます。
なんと、五葉のクローバーは「財運」なんだそう。( *´艸｀)見つけた人いいね！

理想の部屋が見つかるかもしれないと夢中になって住みたい部屋
を探す人の様子はどことなく「青い鳥」のチルチル・ミチルに
似ているのです。「駅から近く、部屋が広く、設備が充実している」。



※ワンルームの部屋に仕事兼住居をイメージしたステージング。2017年 at Hollywood.LA

そんな部屋は予算オーバーの場合が多く、そんな（夢）を追い
かける人に賃貸仲介業者は容赦なく現実を突き付けてきます。
賃貸仲介業者はお客様に1回の案内でだいたい3、4件程度の内見をセット
します。それ以上見せてもお客様は迷うだけだと分かっていますし、
だいたい半分以上のお客様はその中から選ぶのです。

そして決まらなかったお客様(チルチルとミチル)は浮気なもので
他の賃貸仲介業者を訪ね歩きます。
ですから優柔不断なお客様に日を改めて2回目、3回目のフォローを
する気にもならないのです。



部屋探しで優先する（妥協しない）項目は？
SUUMO「お住まいに関するアンケート」からわかること

※マンション共用部にある遊歩道。大阪市都島「ベルパークシティ」2021年4月撮影

入居者にとって部屋探しは　（夢・希望）でいっぱいです。

しかし予算や時間が決められた中で100%満足できる条件の物件を見つけるのは
なかなか難しいものです。

ワンルーム投資成功の秘訣として、夢いっぱいの入居者が部屋探しの際に重視する
ポイントを知っておくことは重要です。

ワンルーム投資の最も重要な指標は何でしょうか?

その点について賃貸物件検索ポータルサイトの「SUUMO」が首都圏で引越しをした
賃貸住宅入居者を対象に行った「お住まいに関するアンケート」をもとに詳しく
見ていきましょう。

■家賃以外で「家を探すときに重視する項目」では、
「最寄り駅からの時間」が58.6％、
「通勤・通学時間」が57.8％、
「路線・駅やエリア」が54.7％、
「立地・周辺環境」が49.6％と、
立地に関する項目が上位を占めています。

■家賃や立地に関する項目以外では、
「間取り」が53.1％、
「面積（広さ）」が40.4％、
「築年数」が38.6％、
「設備・仕様」が36.8％と、
間取り以外の項目は立地に関する項目よりも
低い値となっています。

次に、
■「現在住んでいる家を検討した際にあきらめた項目」では、
「築年数」が30.0％、
「面積（広さ）」が21.0％、
「最寄り駅からの時間」が20.5％、
「家賃」が20.3％、
「設備・仕様」が17.9％となっています。
一方で、
「路線・駅やエリア」は8.3％、
「立地・周辺環境」は9.1％となっています。これらのことから、
面積、築年数、設備よりも
立地が特に重視されている傾向がわかります。

また、面積よりも間取り（部屋の形状や設備の場所など）を重視する入居者が
多くなっていて、多少狭くても使いやすいタイプの物件が入居者から選ばれ
やすいと考えられます。

築年数、面積といった項目は妥協しやすいのに対し、立地に関する項目は
部屋探しにおいて妥協しにくく、裏返すと好立地の物件であれば築年数に
かかわらず入居者から選ばれる可能性が高いことが伺えます。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□


株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス１４

ZOOMⅡ
入居者の行動心理を読み解く

理想の部屋探しとは「青い鳥」なのか？

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪

これまで、ZOOMⅠ入居者視点からの快適ワンルームライフとは？と題して、

ハード（部屋の条件）面に注目し間取りや設備仕様を中心にお伝えしてきました。


ハウズームでは、区分所有「分譲マンション」に特化して情報収集しています。

住居として自ら利用せず、月々の家賃を収益として積み重ねる、

いわゆる「ワンルーム大家さん」を実践しています。



※写真は大阪市中央区道修町、旧オフィス街が住宅地へ変わりつつあります。2021年4月撮影

さて、理想の部屋探しは「青い鳥」なのか？について、少し説明すると

これは、理想を探し求め現実逃避し、「部屋」がみつからない事の例えです。

入居者は初めは理想を求め探すものの、どこか条件面で妥協して最終的に部屋を選びます。


ワンルーム投資は長期的な視野を持って資産形成を目的として行うものです。

投資対象のワンルームを選ぶにあたっては、想定利回りや物件価格を気にする方も

多いでしょう。また、面積、築年数、設備といったポイントも気になるでしょう。

まずは「入居者の目線で選ばれやすい物件とは?」を考えてみるのがよいと思います。

すると物件選びにおいてどのような指標を重視すべきなのか理解しやすくなります。

※桜ノ宮、天満橋へ続く大川沿いの遊歩道です。　2021年2月撮影

ZOOMⅠだけを見ると、築年の古いワンルームは設備面で築浅のワンルーム

より劣るので投資対象としては好ましくないと思われるかもしれませんが、

決してそんなことはありません。なぜなら入居者の部屋探しにおいて設備の

充実よりも家賃や立地を重視する人の方が圧倒的に多いからです。

「立地」は、広さや築年数、設備などほかの「条件」以上に

差別化できるポイントです。

中古と新築、どっちが良いの？
自分で住む？人に貸す？どっち？

新築の分譲マンションの販売会場では、ステージングされたモデルルームで設備や仕様

建物コンセプトを説明を受けます。マイホームであれば、実際に自分で使う設備なので

とても興味深く、詳しく知りたいですよね。


ですが、投資用のマンション、特に単身用のワンルームマンションでは、説明の内容が

ガラリと変わります。






※新築マンション（主に収益用）の説明書サンプルです。資料元：三菱地所レジデンス（2017年）


物件が所在する街や将来の都市計画、イベント予定等、ひいては賃貸相場から勘案

した利回り、物件そのものを管理する管理会社の紹介等、実需（マイホーム）とは

異なりパンフレットやDVD、購入者への特典に力が入った資料を用いて説明があります。


大阪であれば、2025年の大阪万博やIR誘致、鉄道交通の計画等、

聞いててワクワクする様な内容が盛りだくさんです。


将来に渡り、財産価値が維持、場合によっては価値が上がるかも！？と期待させる内容は、

近接住民以上に情報通になれそうです。

投資用不動産は設備や内装ではなく、立地への将来の期待、資産価値が維持される事を重視

する傾向にあります。




※資料元：三菱地所レジデンス

賃貸入居者は、職住近接、先ずは「場所」を探すところからスタートさせます。

場所が決まれば、より条件の良い部屋、「理想の部屋」探しが始まります。



では、あなたが不動産投資家としてスタートするとしたら？

投資する「不動産」探し＝投資を始めるタイミングだと思いませんか？

理想の不動産を探している間にタイミングを逃してしまう事もあります。

また、投資を始めるタイミングなのに、どこに投資すれば良いかわからない。

私も同じ思いをしています。(/o＼)


私の経験や感想（主に失敗）を交えて、

ZOOMⅡ（第二章）では「入居者の行動心理を読み解く」と題し

「立地の重要性」を私なりに解説していきたいと思います。

※大阪市中央区大阪城公園内、森ノ宮駅よりの遊歩道です。2021年4月撮影

ちなみに、「幸せの青い鳥」は、「理想」ばかりを追い続け、半ば現実逃避している

世界観の物語、「理想」とは何かを問う、読む人それぞれに解釈がわかれるちょっと切ない結末です。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□


株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス１３

ZOOMⅠ
入居者視点からの快適ワンルームライフとは？

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪

ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

今回のテーマは、

捨てたい時にゴミが出せる(^^♪
２４時間ゴミ置き場

捨てたい時にゴミが捨てられない、、、(/o＼)

マンションの共有部にゴミ置き場があるのか、あるとすればそれが24時間利用可能な

ゴミ置き場なのか否かはチェックしておいた方がよいでしょう。家庭用ゴミの回収日は

「可燃、不燃、粗大、プラスチック」等に曜日によって分別回収のルールが決められて

いることが多いと思います。

マンション内にゴミ置き場がないと、ゴミの収集車が来る時間までに自分で街角の収集所

に持っていかなければなりません。

ルールを無視して捨てたゴミ袋をカラスがつついて生ゴミが道路に散乱している光景を見た

ことがあります。

自主管理とは、マンションの共有部や敷地の日常管理(主に清掃・ゴミ捨て・見回り) から設備

のメンテナンスや修繕、そのための予算管理に至るまで管理会社に一括して委託せずに、

マンションの管理組合もしくはオーナー自らが主体となって行う管理手法です。


自主管理のメリットは、管理コストが安いことです。毎月支払わなくてはならない管理費用が

安く済むため、各家庭への金銭的な負担が軽減されますが、自主管理のデメリットとしては、

時間的・労力的な負担が大きく、専門知識がないと管理業務を行う上で様々な問題が生じる

おそれがあります。


清掃や点検、場合によっては劣化の進んでいる箇所の修繕を怠っていると
マンションの資産価値を大きく下げてしまうことになります。




※上記写真は会社があるビル共用部のトイレ、自動水栓に改修されました。とても快適です。

たまたま自主管理の物件を見に行った時のことですが、過去に退去した人々の残置物

(冷蔵庫・電子レンジ・オートバイ・自転車・ベッド・布団等)が狭い敷地内に山のように積み

上げられていました。

管理人さんが居てるマンションだと、粗大ごみを勝手に出すとすぐに注意されます。(ﾟДﾟ;)

エントランスの掲示板を見ると「テレビの映りが悪いのでマンションの集合アンテナを修理

してほしい」とか「廊下の電球が切れているので交換してほしいが誰に連絡したらいいのか

分からない」という住人からのSOSの張り紙がありました。

自主管理の全てがそうではありません。地主とデベロッパーが土地と建物を等価交換方式で

立てた分譲区分マンションだったりすると地主が非分譲の住戸に居住していてしっかり建物を

管理してくれる場合もあります。しかし自主管理物件に手を出すのは基本的に慎重にならざる

を得ません。

管理されているのは施設ではなく、住人なのかも。

気持ちよく暮らす、マナーとハートが大切です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□


株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス１２

ZOOMⅠ
入居者視点からの快適ワンルームライフとは？

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪

ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

今回のテーマは、

エレベーターとマンション
エレベーターと人口増減について

新型コロナの影響は、一見、エレベーターと何の関係もなさそうに
見えます。

しかし、、、

これまでもブログでもお伝えしているランキング

出所：全国賃貸住宅新聞　2020年10月20日

10位にランクインしている「エレベーター」、前回調査より16位→10位へ急浮上

した設備です。

コロナ禍の影響で、郊外よりも都市部に近いワンルームが注目されているかもしれ

ません。


都市部のワンルームは築年の古いものが多く、エレベーターが設置されていない

マンションが案外多いことからこうした現象が起きているのではないでしょうか。

また、「ガレージ」がランクダウンしているのはその裏腹の関係があるような気が

します。



エレベーター設備、設置条件とは？

さて、築年の古いワンルームマンションに限らず5階建て以下のマンションになると

エレベーター(昇降機)がないケースが増えます。ちなみに高齢者向けの共同住宅

「サービス付き高齢者向け住宅」の場合は、3階建て以上でエレベーターの設置が

義務付けられています(地方自治体によっては条例により独自の基準でエレベーター

の設置義務が定められているケースもあります)。

しかし建築基準法では「高さ31mをこえる建築物には、非常用の昇降機を設けなけれ

ばならない」と規定されています。高さ31mというとマンションだと一般的には約10階

建ての高さに相当します。一戸建てでも2階、3階建ては一般的ですからエレベーターなし

を負担に感じてくる階数は、4階くらいからではないでしょうか。

しかしこの「昇降機（エレベーター）」とは、火災時における高層階の消火活動を目的と

した設備のことです。「◯階以上ならエレベーターを設置しなければならない」という

法的な規定ではありません。

エレベーターなしだと階段を利用するしかないので、階数が高い部屋ほど不便ですし

引越しや家具、家電の搬入に追加料金がかかることが多くなります。
 

そのため階数が高い部屋は、下の階よりも家賃が安く設定されていることが多いのですが

エレベーターの維持コスト、つまり電気代や定期点検費用がかからないので管理費は安く

なる傾向があります。


  *･*･*･ちなみに、東京23区内には約23万件の賃貸募集があります。

  *･*･*･募集件数は、重複掲載もあり正確な数ではありませんが割合にして半数の物件に
  *･*･*･エレベーターはありません。
  *･*･*･東京の住居探しの際には、所在階とエレベーター有無の確認は必要ですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　※athome 松浦アナログ調査より

なお、1棟収益や築古ワンルームマンションであれば、逆にエレベーターなしの方が

メンテナンスや交換の費用が発生しない分、将来の資産価値に与える影響は小さい

という見方もできます。

階段を上がる不便さよりも立地や家賃の安さを優先する入居者は必ずいます。


投資対象としてエレベーターなしで4階以上の部屋を購入する場合は、下の階との

家賃差(利回り)を考慮しないと値段を見誤ってしまうことになります。

過去の成約事例や近隣の家賃相場をしっかり確認！

賢く資産運用しましょう。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□


株式会社ハウズーム　松浦