社長ブログの記事一覧｜｜株式会社ハウズーム

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２８

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして
実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 
賃貸仲介会社を知る

アパマン、センチュリー21、ピタットハウス等のフランチャイズチェーンや三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産販売等の大手の直営店そして地場の賃貸業者に至るまで賃貸不動産の仲介業者は星の数ほど存在します。

少し話題がそれますが、お住まいの駅周辺で一番あると便利なお店は、その名の通りコンビニではないでしょうか。
また、コンビニもローソン、セブンイレブン、ファミリーマートと各社が選べるとなお便利ですね。

では、駅前にあるお店の業態、どんなお店が多いのでしょうか？

ここで、「コンビニより多い業態」をお伝えします。

日常、毎月お世話になる店舗が多いのだろうと思われがちですが、なんと「不動産業者」が堂々３位にランクインします。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

 １ 位　美容・理容室
 ２ 位　マッサージ・整骨院
 ３ 位　不動産業者
 ４ 位　クリニック
 ５ 位　スナック
 ６ 位　クリーニング
 ７ 位　神社・寺
 ８ 位　歯医者
 ９ 位　喫茶店
１０位　薬局

総務省・経済産業省　経済センサスより業態取りまとめ



参照元：H28_rank.pdf (meti.go.jp)

駅前にどんなお店があるのか、ターミナル駅周辺も含めてリサーチすると街や住人が求めるサービスが見えてきます。
昨今のお部屋探しはネットが全盛ですが、場所の当たりをつけてまでで実際住むまでには必ず現地を見て決めます。
気軽に入店しやすい駅前の不動産会社に物件内見の案内をしてもらうことが多いと考えられます。

地域密着がポイント

賃貸の仲介の営業マンはとにかく件数を稼ぐことが命です。1件の仲介手数料はどの部屋を案内しても手数料は家賃1ヶ月分と限られるので数をこなす必要があります。これは1件数千万円の住宅を扱う売買の仲介業者と比べるとはるかに薄利とも感じるな商売なのです。
一般的に賃貸の方が売買よりもお客様の決断は早いので、賃貸の仲介営業マンはもたもた決めかねているお客様に対して懇切丁寧に応対することはありません。
1月から3月の繁忙期に年間の半分くらいの仕事をする繁閑差のある業界です。その繁忙期に賃貸の仲介営業マンは1回の案内でスパッと決まらなければそれ以上深追いはしません。クルマでお客様をご案内し、部屋のカギを開け、室内をさらっと見せて決まらなければサヨナラ、のあっさりした営業です。

コロナ禍で人の移動が止まる！？

前述で「賃貸営業はあっさりしたもの」としましたが、昨今のコロナ禍により環境は変わっていそうです。
単身者向けは入居者の入れ替わりが鈍化し、一旦空室になるとなかなか次の入居者が決まらなず思案されている大家さんの話を聞いています。
入居希望者が少ないと部屋の内見案内数そのものが少なくなり、募集条件そのものを見直さざる得ないのかと思案されます。
しかし、コロナ感染症対策の為の人流抑制であればいずれ人は戻ってきます。
待てば海路の日和あり、じっと待てる経営状況でありたいと思います。

そして！来るべき入居者に快適に住んでもらう為にも、水回りや部屋の風通し等日頃のお手入れが大切です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２７

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして
実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 
賃貸借契約と覚書

賃貸契約は一旦契約すると、そう度々巻きなおしする（契約を交わす）ことはありません。
何か変更がある時、例えば振込先や所有者が変わる時にお知らせと確認の為に
「覚書」を作成します。

あくまでも「覚書」は元の賃貸借契約書を引き継ぐ事が前提で、契約書の
内容に変更がある事項のみを書面にします。

そもそも、
契約書や契約内容がよくわからない…

前回「実はこのお悩み、結構多くあります」とお伝えしていました。
契約書は大家さんと入居者を仲介する不動産会社が作成するので、不動産会社が作るものだと
思っていませんか？

契約書は大家さんが「どんな条件で貸すか」を決めて書面にするので、貸主が作成するのが
一般的です。又は、賃貸管理会社が大家さんから一任されて作成し、契約締結、引渡し等の
実務を代行します。

でも、「どんな条件で貸すか」「どんな条件で募集するか」は貸主＝大家さん次第です。
ですから、契約書や契約内容がわからないので賃貸管理会社に「お任せ」してしまう事で、
もったいない契約内容になる事があります。


※参照元：国土交通省 住宅：『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省 (mlit.go.jp)

物件の名称（マンション名）住所や構造、設備等（有・無）に加え、原状回復費用の
計算の仕方、物件の利用目的、入居者や人数の特定、ペットの飼育等、入居者にとって
制限される条件を記載します。

お部屋を綺麗に使ってくださいね、と双方確認する内容です。(^^♪

収益不動産、特に投資用区分所有マンションを２～３戸保有されている場合、購入時から
全て賃貸管理を業社に任せてる方が多いのが実情です。

賃貸人が入れ替わる事、管理会社が変わる事は往々にして起こり、誰が管理して誰と契約
しているのかわからなくなってしまうケースがあります。

そうなると、もはや、このマンション（収益不動産）は誰の持ち物なのか？
と考え込んでしまう時があります。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

現状確認したいと管理会社に問い合わせると、貸主がオーナーではなく、
見知らぬ会社名の契約書だった…
サブリース契約（不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸する契約の事。）
の書類もない…なんて事もあります。

これはトラブルなのか、現状維持で良いのか、悩まれます。



ここで、前回ブログに続き、もう一度書きます。

ワンルームは利回り商品

投資用不動産として、利回りを担保するのは立地や賃料相場ですが、商品として内容が
確認できる書類は重要です。
中古マンションでオーナーチェンジ（賃貸中）の物件では現地確認として、外観やポスト、
共用部、周辺施設等、外から確認できる事以外は、

書類しか見ません！

書類は管理会社や役所調査の他、賃貸契約書の内容です。
例えば、賃貸期間が長ければ、現在の入居者が退去したら現状回復費用を多く見積もる必要
があるとか、ですね。

それらコストを見積もるための確認書類がないと、個人投資家（大家さん候補）が
購入を検討するのは難しくなります。
利回り以前に、商品価値を知るために、契約書はしっかり見れる様になりたいと思います。

もし、賃貸契約の内容や、空室管理でお困り事、今の賃貸、売買の相場まで
ハウズームにご相談ください。(^o^)丿

ご売却でのお悩み事もお気軽にご相談ください。
お悩み事が解消されれば、売却したくなくなるかもしれませんね。(´▽｀*)



※西区の区分所有マンション　2021年2月撮影

雨の日の憂鬱

雨が降ると憂鬱になる、と言う方いらっしゃいますか？

蒸し暑い日が続くとひと雨で涼しくなり、恵みの雨になるので憂鬱ではありませんが、
気圧の変化が原因なのか、頭痛がする時はやっかいですね。(/o＼)

別の原因で頭が痛い話としては、雨が降ると雨漏りする建物もあります。
雨が降る度に、入居者からの電話に悩まされる話はよくあるお悩みです。



その点、分譲マンションは定期的に計画して大規模修繕を行いますので、
雨漏りがあれば管理会社が修理対応してくれます。

秋の長雨、外出もままならない日には、ご自身の許容度に応じた資産形成について
考える機会にしてみませんか。(´▽｀*)

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２６

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして
実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 
賃貸借契約の更新は何のため？

賃貸借の期間は一般的に2年が多く、一定期間に解約予告がなければ自動更新という
契約が多いと思います。
契約条件に変更がなければオーナーチェンジの通知を入居者にするだけでよいのですが
契約更新のタイミングで家賃等の条件に何か変更があればそれに関連する条項の変更契約
が必要となってきます。
 

普通賃貸借契約は契約期間が満了までに更新の手続きをします。

契約当初から２年くらい経つと、借主のお勤め先や電話番号、メールアドレス等の連絡先
などが変わっていることがあります。
大学生であれば、卒業して就職されているかもしれません。



※京阪七条駅から五条清水方面へ、鴨川沿いの遊歩道　2021年8月撮影

契約書には「お勤め先や連絡先が変わった時にご連絡ください」と書いてありますが、
普段問題がなければ連絡しない事の方がおおいのではないでしょうか。

貸主又は賃貸管理会社が借主（入居者）の連絡先等最新情報を更新するためにも、
２年毎に更新を行うのが望ましいと思います。
物件によって異なりますが、更新のときには更新料もしくは更新事務手数料が必要になります。
 

あまりケースとして多くはないかもしれませんが入居者の入居期間が長くなり家賃を改定しない
ままだといつの間にか周辺相場より安くなっていることがありますし、その逆もあります。

場合によっては水回り設備の入れ替えが必要になり、家賃の見直しも検討しなければなりません。

ワンルームは利回り商品

周辺相場よりも安い家賃だと商品としての資産価値を下げることになります。

更新手続きに仲介手数料は発生しませんし、賃貸管理会社としても入居者と揉めたくない
でしょうから自動更新になっている事が多いかもしれません。
また、契約期間中に家賃の改定は正当な事由があっても容易ではありません。

収益物件は利回り＝家賃です。管理費や修繕積立金の改定、固定資産税で維持費
（ランニングコスト）は年々上がる一方、築年数が経過すると賃料相場は下がります。

必要なメンテナンスや入居者の状況把握は、資産価値を維持する上で重要です。

それが契約更新の機会です！(^^♪

この機会に契約書を見直して、契約日と更新期日を確認してみてはいかがでしょうか。



※涼し気な佇まいの鴨川アオサギ
ちなみに、京都は日本で一番大学＝学生が多い都市です。賃貸契約も京都方式と呼ばれ
独特です。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

契約書や契約内容がわからない！？

実はこのお悩み、結構多くあります。
次回はここのところを詳しくお伝えしたいと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２５

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 
現状回復、いっそのことリノベーションする！？

繁忙期に入居者が退去するとなれば工事業者も同様に忙しくて手が回らずに工事が遅れ、次の入居者を見つけるタイミングを逸してしまう恐れもあります。基本は入居者の退去後にクロスを替え室内清掃をする程度の時間しかないのです。

天井を高くして、キッチンを入れ替え、ユニットバスをセパレート（バストイレ別）、独立洗面台と洗濯バン増設、壁紙・床を張り替える、超フルリフォームで10万円/㎡は軽く見積りされます。

１㎡あたり10万円？！20㎡のワンルームだとリフォーム代で200万円？！

そんな事、ありえません。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！
20㎡のワンルームでリフォームをできる場所は限られています。

クロスの張替えとハウスクリーニング、網戸の張替えや消耗品、場合によっては給湯器の交換をしても、20㎡のワンルームでは2万円/㎡で40万円の見積もりになります。

実際、どこまで費用をかけるかはオーナー次第、ハウスクリーニングも自前ですることも可能です。最近はDIY用の素材も多いので、工夫次第では経費削減になります。


悩ましいのは老朽化したユニットバスの交換するタイミング！？

既に交換済みのワンルームなら別ですが、そうでなければ入居者の入れ替わるタイミングでいつかは交換を決断しなければならない時期がきます。

一般的にユニットバスを含めて「建物」です。ユニットバスは税務上建物に含まれるので建物の太陽年数がそのままユニットバスの法定耐用年数となります。

鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は「47年」です。

ユニットバスは古くなるとツヤがなくなり、亀裂・歪み・汚れ・ひび割れが生じてきます。修理・修繕を重ねても流石に同じユニットバスを47年間使い続けるというのは難しいのではないでしょうか。



実際には30年以上使われているユニットバスは多いのですが、ユニットバスの寿命や耐用年数のカギになるのは「掃除」や「メンテナンス」です。パナソニックのホームページの「リフォームに関するQ&A」によると「こまめな掃除やお手入れで20～30年使用することは可能」とあります。

都心のワンルームでたまに見かけますがユニットバスを撤去して、事務所用の間取りに変えてしまうという手もなくはありません。ユニットバスを入れ替えるよりはコストは安くなると思いますし、事務所としては広くなります。

専有面積が30㎡以上あれば3点ユニットバスを取っ払い、独立したトイレとバスあるいはシャワールームに交換することは可能です。さらに洗濯機置場を室内に付け、ミニキッチン洒落たものに替え、廊下の壁面に棚をつける。これは家賃数年分の出費に相当します。

しかし築年の古いワンルームのリノベーションが家賃にどれだけ反映されるのかは疑問です。

投資対象ワンルームの中には古い3点ユニットバスに既に何らかの手を加えたもの(交換済み、取り外し、シャワールーム設置等)も出てきます。値段次第では設備交換済・リフォーム済のワンルームは手間暇無しでお買い得です。

ハウズームでは賃貸入居者さんが退去された後、現状回復から資産価値向上に注力しています。
設備点検に始まり、クロス等消耗品の交換・リフォームからハウスクリーニングまで、新たに入居する方が決まるその日まで、自社で一貫して管理しています。

物件管理、大切なご資産物件をお預かりする不動産会社の一番大事な仕事ですね！

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２４

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ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 
住居と事務所、利用目的に応じて賃料や税金も変わる

単身用ワンルームは住居として使用するのが原則ですが、都市部のマンションでは事務所としての利用ニーズが高く、実際に事務所利用可というつマンションは多々あります。

入居者（賃借人）が個人で契約する場合もあれば法人で契約する場合もあります。

中には、「SOHO物件」として賃貸募集しているケースもあります。
※Small Office Home Office の略語で、小さなオフィスや自宅を仕事場とすることです。
参照元：soho(ソーホー)とは？ soho物件はオフィスとどう違う？どんな人が住んでいるの？ | 住まいのお役立ち記事 (suumo.jp)



住居専用と事務所利用可のマンションの違い

住居専用のマンションでは、住居以外の利用を一切禁止して、不特定多数の人が出入りする事を固く禁じています。
昨今では、民泊（ゲストハウス）ブームとなり、賃貸物件を民泊運営として貸出するケースが問題視されています。
仕事から帰って来て静かに休もうとしているところに、隣家からドンちゃん騒ぎされた日にはたまったもんじゃありません。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！
営業を目的とした利用では、不特定多数の人が出入りすることで共用部の汚損やゴミ出しルール等が守られなくなったり、治安悪化につながりかねない事態になります。

逆に言えば、事務所利用可物件は希少性があります。( ..)φ...

収益物件として、利用目的が広がる事は投資対象としてマイナスではありません。
物件を見る場合は、ポストやエントランスを見て事務所使用されているかどうかを確認しましょう。(^^♪

ちなみに、ハウズームの事務所ビルは事務所棟と住居棟でエレベーターが分かれていますが、住居棟でも事務所使用されています。



契約内容によって何が変わる？

入居者(賃借人)が個人で居住用契約の場合に得られる家賃は非課税ですが、個人法人を問わず事務所用契約だと家賃に消費税を上乗せします。免税業者の要件を満たしていれば消費税は納税しませんので上乗せ分は実質家賃となります。

「居住用で登記してある物件」と「事務所用で登記してある物件」では固定資産税が変わります。おまけに登記上の建物の種類が居宅であったとしても、事務所として賃貸していれば税務署は「住宅外」の税率を適用してくる可能性も十分あります。そもそも未登記の建物ですら税務署自ら調査して納税決定通知書を送ってくるのですから決して侮れません。

マンション管理規約に違反してまで転用するのはどうかと思いますが、都市部のワンルームだとマンションの管理規約に「居住または事業用」となっている物件は多数ありますので要チェックです。

事務所等への転用はマンション管理規約の範囲内で行いましょう！

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２３

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ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 ＜番外編＞
これだけすれば大丈夫！安心・簡単経営

前回までは、ワンルームオーナーの賃貸経営実務以下１から５についてブログにしました。

１．家賃の回収
２．滞納督促
３．室内設備のトラブル対応
４．退去時の立会い
５．室内清掃手配

トラブルに強い弱いはなく、トラブルの原因と対処を知ればなんて事ありません。
今回は番外編として、害虫対策について詳しくお伝えします。

番外編．害虫対策

トイレやキッチンは水を使わないと、排水溝に溜まった水がなくなってしまいます。

話は変わりますが、賃貸物件の室内に排水口にビニールテープを貼っているものを見たことありませんか？
そうした物件は換気扇やフィルターにもビニールテープを貼っています。

それは、外に通じる道（穴）を閉ざす目的です！



洗濯機用防水パン
エアコンホース
浴槽や洗面の排水口
キッチンの排水口

上にも穴はありますね。

台所・風呂場・トイレの換気扇
換気扇は戸外に通じているため、絶好の侵入経路です。
換気扇フィルターは使っていないと防ぎきれません。



エアコンホース
とにかく、穴があったら入りたいのです。

LANや電話線の差し込み口
壁の内側、電気が通っていると温かいので潜みやすい場所です。

玄関ドアの新聞受け
ここも、侵入口になります。
正面から入ってくる強者は防ぎきれません。(/o＼)
使わないなら隙間をテープで塞いでおくといいですね。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２２

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ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 後編
これだけすれば大丈夫！安心・簡単経営

前回、ワンルームオーナーの賃貸経営実務以下１から３についてブログにしました。

１．家賃の回収
２．滞納督促
３．室内設備のトラブル対応

トラブルに強い弱いはなく、トラブルの原因と対処を知ればなんて事ありません。
今回は退去について詳しくお伝えします。

４．退去時の立会い



入居者から解約の申し出があれば、「解約通知書」をもらいます。なければ作成しましょう！

内容は、退去申出日、退去理由、退去日、立会日時、立会日当日に持参してもらいたい部屋の鍵や認印の確認です。

入居者が退去する際には、入居者と一緒に明け渡しの立会いします。

そこで！部屋の中の見るべきところと

１．不要な家電製品等の残置物（不要な家電製品や粗大ごみの有無）
２．カーペットや床の汚損（破損やキズの有無）
３．ベランダや窓（窓やベランダのガラスの割れ、網戸の損傷）
４．建具（クローゼットや戸棚の破損）
５．キッチン、ユニっとバス、トイレ等水回りとコンロ、給湯器の動作確認
６．ペット飼育の場合（特にクロスや床の傷、汚れ、臭いの有無）
７．入居者の善管注意（水漏れ、台所のススや油、結露の放置によるクロスのカビやシミ）

契約書に定めている内容を確認して、必要な修繕費を請求する事に了解を得ましょう。
ただし、入居期間が５年を超える場合や、経年劣化も考慮する必要があります。
ペットの飼育状況やタバコのヤニ等、汚損や臭いある場合修繕費が別途必要な時も退去時に入居者から承諾を得ておきましょう。



退去にあたり以下の手続きも確認します。

８．電気、ガス、水道の中止（加入業者へ電話）
９．郵便物の転送届（郵便局）
１０．転居先の住所・連絡先

そして、

１１．鍵の返却
「鍵受領書」「明渡確認書」
書面の受け渡し、入居者から退去にあたり確認の署名押印をもらいます。

以上は30分程度で終了します。
オーナーが立会いできない場合、管理会社が有償（又は無償）で代行してくれます。

国土交通省の公表によれば、建物の経年劣化や入居者(賃借人)が通常の使用をしていて損耗した場合は、入居者に原状回復の義務はないとしていますので、オーナー(賃貸人)が原状回復費用を負担する必要があります。入居者が故意にまたは過失で建物が劣化した場合は、入居者がその費用を負担しなくてはなりません。

新たな入居者との間で後々もめないように配慮するのなら、入居する前に室内の写真を撮り、念のためエアコン、バスやキッチンといった設備の動作状況も動画で記録しておくとよいですね。

５．室内清掃手配

退去後、鍵の交換や、ハウスクリーニング、クロスや水回り（パッキン）のメンテナンス、フィルターや排水溝備品の交換等々、次の入居者が決まるまでにやれることはたくさんあります。
新たな入居者に気持ちよく入居してもらいたいと思う気持ちは、空室期間を少なくし入居率を上げる為の経営努力だと思います。

クロス張替え
ハウスクリーニングでは解消できない日焼け等経年劣化はリフォームする事も必要です。
そうしたリフォーム履歴はとても大切なので資料として保存します。

給湯器、エアコンの交換
突然お湯が出なくなる、夏の暑い日にエアコンが冷えない、こうしたトラブルを回避する為には空室期間中に交換することも検討しましょう。前述したリフォーム履歴に加え、給湯器やエアコンの年式と交換時期を確認して記録しましょう。

賃貸中の物件を購入する場合、入居者が居てるので内見できない事が多く、修繕履歴や空室時の写真でしか確認できません。
入退去時は物件の健康診断、コンディションチェックの良い機会だと思います。



最後に、空室期間について

賃貸の繁忙期は秋から春がピークとなり、それ以降はなかなか募集しても動かないと言われています。
空室期間があるのは当たり前、家賃収入がない期間もあります。
原状回復に支出が先行することもあります。(/o＼)

「不労所得だと思ってたのに支出先行でマイナスになるなんて、、」とならない為にも入退去時のオペレーションリスクを知る事はとても重要ですね。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２１

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務
これだけすれば大丈夫！安心・簡単経営

売買契約・代金決済・物件引渡しを終えるとワンルームオーナーとして賃貸経営が始まります。入居者もしくは賃貸管理会社から毎月家賃が振込まれてくるのでそれを確認する。入居者の家賃滞納やマンション管理組合の役員に選任されなければ次回契約更新のタイミグまで平穏な日々を過ごすことができます。

毎月、請求書や領収書を発行したり、発送しなくても毎月決まった日に振込される。
入金確認だけでよいなんて、まさに不労所得です。

でも、まったく何もしなくて良い訳ではありません。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

管理会社がなんでもやってくれる、、、の誤解
賃貸管理会社はオーナーの代行サービスです

その主な業務とは

１．家賃の回収
２．滞納督促
３．室内設備のトラブル対応
４．退去時の立会い
５．室内清掃手配

といったことです。

管理料は家賃の額にもよりますがだいたい家賃の5%、ミニマムで月3000円（税別）くらいが相場です。

１．家賃の回収
２．滞納督促

これらは、保証会社が家賃の回収や滞納した時の督促をしてくれるので、実質管理会社が行う実務ではなくなっています。
また、保証会社を介さない賃貸契約で入居者から振込がない場合、保証してくれる訳ではなく督促するのが業務になります。

３．室内設備のトラブル対応

一番気になりますね。(/o＼)

具体的なトラブル事例とは、

・入居者がカギを失くした
・エアコンやトイレ等の設備が故障して動かない
・洗濯機や浴室から漏水
・入居者や隣の人の騒音、喧嘩、（事件・事故）

みたいなことはそうそう頻発するわけではありません。

しかもオーナーの責めに帰すクレームはワンルームマンションだと設備(給湯器、換気扇やエアコン)の故障くらいではないでしょうか。
室内設備の修理は業者を手配するまでで、修理の為に部屋を訪問する日程調整は入居者と業者で決めるので、工事の立会いは必要ありません。
 

今やインターネットで調べれば設備トラブルや入居者のクレームの対応の仕方や修理業者を探すのは簡単な時代です。
入居者の管理を入居期間中ずっと賃貸管理会社に委託しなくても、新しい入居者を募集する都度に賃貸仲介会社に依頼して、後は全てアドホック（その場限り）に対応していけばよいと思います。

これは単に費用の節約という意味ではありません。

単純なことは賃貸管理会社が対応してくれますが、それは自分でも対応できることが多く、逆に賃貸管理会社の手に余るトラブルは賃貸管理会社も様々な専門家に任せざるを得ないのです。

家賃を滞納すると入居者への督促や回収交渉が必要ですし、場合によっては強制的に退去させなければなりません。
しかし滞納家賃の回収行為は法律上制限(債権回収会社、弁護士、少額は司法書士)されており、賃貸管理会社は回収の督促はできても回収交渉はできないのです。

次回は、もっとも重要ともいえる

４．退去時の立会い
５．室内清掃手配

について、詳しくお伝えします。

またこの時期特有の害虫駆除についてもお伝えしたいと思います！
チョウバエ大発生、ゴキブリの気配など、同じ様に悩み、悩まされるのは入居者だけではありませんね。(/o＼)


最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２０

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

貯蓄から投資へ、資産は運用するもの
失敗しない資産運用のお約束、「長期・継続・積立」

先日の日経新聞に興味深い記事がありました。

「マイホームの頭金用に貯めた500万円、10年前から狙っていた中古のマンションは1千万円高くなった。」
参照元：「プア中間層」が割を食う　実質賃金2%減: 日本経済新聞 (nikkei.com)

買いたかったマンションの頭金が足りなかったという話ではありません。

お金を貯める苦労と、貯まったお金の価値が見合わない、ということではないでしょうか。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

500万円を10年で貯めるためには、年間50万円、月々42,000円貯金することになります。
記事にある1000万円高くなった中古のマンションの値上がり分をカバーするために必要な事、それは！？

500万円を10年（目）で倍の1000万円にするには

ルート１．毎月の貯金を84,000円に増額、年間100万円貯蓄

ルート２．毎月の投資を42,000円、7.5％の利回りで10年複利運用

目標は10年後に1000万円の資産価値、運用する為には原資（元手）も必要です。

目標達成するためのルート、１、２のいずれを選択するかは自由です。
ですが、時間を味方につける事で得られる満足を倍にすることが可能ならば、時間を有効に活用しませんか？

下表は、縦軸（棒グラフ数字）が年数、横軸が複利の利回りのグラフです。
7.5％の複利（利息も運用する）で10年間運用すると、運用益も含める倍になる「７２の法則」を説明しています。

長期・継続・積立を実現するための手段として、不動産投資は有効だと思います。
融資を受ける事で、積立効果を実現できます。

これから、ワンルーム経営者目線で経営実務をお伝えします。

ZOOMⅢ　ワンルーム経営実務

ワンルーム経営とは

売買契約・代金決済・物件引渡しを終えるとワンルームオーナーとして賃貸経営が始まります。入居者もしくは賃貸管理会社から毎月家賃が振込まれてくるのでそれを確認する。入居者の家賃滞納やマンション管理組合の役員に選任されなければ次回契約更新のタイミグまで平穏な日々を過ごすことができます。

毎月、請求書や領収書を発行したり発送しなくとも毎月決まった日に振込される。
入金確認だけでよいなんて、まさに不労所得です。

でも、まったく何もしなくて良い訳ではありません。

次回以降は、賃貸管理の内容をより詳しく、入居者への通知や管理会社との付き合い、トラブル対応等、何もしなくて良いではなくて、これだけすれば良い(^^♪をテーマにお伝えします。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】スタディセミナー

こんにちは。ハウズームの松浦です。(^^♪
中古ワンルーム投資、物件選びのガイダンスをブログにしてきました。
入居者目線でお部屋を観察し、失敗しない収益物件選びをテーマに発信しています。

今回は、ハウズームで開催したスタディセミナーをご紹介したいと思います。




前回のスタディセミナーでは、
FPオフィス　life*colors/ライフ＊カラーズ代表の薮内美樹先生をお招きして、ライフプランと資産運用をテーマに講和いただきました。

参照：life*colors｜FPオフィス・ライフカラーズ｜京都のファイナンシャルプランナー (fp-lifecolors.com)

ライフプランから考える自分に合った資産運用



充実したセカンドライフには資金確保が不可欠です。
上表の左側「収入と資産：8,200万円～1億3,800万円」に注目！

人生１００年時代、年々、年金の受給年齢が年々引き上げられ７０歳からの３０年の収支を今から確認します。

旅行や外食を楽しみたい
子供や孫へ援助したい
もしかすると介護を受ける日が来るかも
長年住んだ家の修繕
水回りのリフォーム、等

その時々で支出の優先順位は変わりますが、備えがあれば憂いなし。(^^♪
薮内先生のお話をお聴きして、無駄と余裕は紙一重、バランスしていることが大切なんだとつくづく思いました。

ハウズームのパートでは、資産形成になる収益不動産投資について、賃貸相場や人口流入エリア、賃料と利回りについてお話しました。