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「社長ブログ」の記事一覧(67件)

【HOWZOOM】プレミアムの反対語
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/12/18 17:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス36


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。
これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。


なぜ中古ではなく新築へ投資するのか(その2)

賃貸募集の新築プレミアム


新築が総じて利回りが低いのは、マンションデベロッパーの取り分(広告費や利益)がオンされた値段で販売されるからです。
そして入居者が入れ替わると家賃の「新築プレミアム」は剥げ落ち、利回りは低下します。

 

デベロッパーの取り分(広告費や利益)  > 投資家の享受する新築プレミアム

 

「プレミアム」の反対語は「ディスカウント」

もし築浅で売却する場合、マンションデベロッパーの利益部分は中古市場では価格に反映されません。
すると「築浅ディスカウント」の罠にはまってしまうのです。

 

ここでひとつ、ある考えが生まれてきます。
それは「新築プレミアム」がなくなった築浅の中古マンションに投資すると良いのでは?という考えです。

 

これは間違いではなく、実際にこうした家賃の「新築プレミアム」がそぎ落とされた築浅・中古マンションを好む投資家も多いと思います。


しかし新築オーナーが「築浅ディスカウント」の罠から解き放たれるにはローン残高と物件の時価が見合うようになるには相当の年数がかかります。

 

不動産市況にもよりますが、築浅だと売却しても売却代金でローンが完済できないというジレンマに陥ることもあります。

そうならない為にも、賃貸需要が見込めるエリア選びが重要です。


トピアリー

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

 

【HOWZOOM】投資用新築マンションのメリット
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/12/10 12:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス35


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。
これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

中之島

※大阪中之島 2017年撮影

大阪市内では新築マンションが続々誕生しています。
上記の写真は4年前に撮影したものですが、いまは景色が一変していそうです。

さて、昨今の土地価額上昇、資材高騰により新築マンション価額の押上げ圧力に
歯止めがかけられない状況です。
その中、単身用またはDINKS向けの区分マンションは、一部屋あたりを広くして
投資用から実需へ移行してきている様に見えます。

なぜ中古ではなく新築へ投資するのか

投資用新築マンションのメリット

新築であれば、「設備の不具合がすぐには発生しにくい」「保証期間が長い」
「長期間の融資を受けやすい」などのメリットがあるため、新築を選択する人もいます。
 

しかし、サラリーマンが諸経費等の頭金以外の購入資金をほぼ全額ローン(フルローン)で、
新築マンションに投資するのは、常々疑問に思っています。
 

「新品=良いもの」と考えると、「新築マンションのほうが入居者も集まりやすく
中古マンションより投資価値が高いのではないか」というロジックになります。

確かに物件資料に「新築」と記載できればそれだけで印象が良くなりますし、
「SUUMO」や「LIFULL HOME'S」などの賃貸物件検索サイトでも「新築」の項目で
絞り込むことができます。

 

しかし長期的なマンション投資では、一過性の「新築プレミアム」家賃は要注意です。
入居者の傾向として重視するのは築年数よりも立地です。

しかも、最初の入居者が退去した後も同じ家賃で貸せるとは限らないのです。

 

長期的なマンション投資には経営的な「安定性」が重要です。
投資判断の重要なポイントは、新築にせよ中古にせよ近隣の家賃相場と比較して
「家賃設定に無理がないかどうか」です。

電卓

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
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株式会社ハウズーム 松浦

 

【HOWZOOM】投資家のライフステージ
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/12/03 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス34


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。

これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

富士山と紅葉

※富士山と紅葉 2022年11月

なぜワンルームに投資するのか

日本人の個人の金融資産合計は2,000兆円と言われています。このうち約半分の資産が65歳以上の高齢者層のものです。その莫大な資産が、この先20年で、次の世代へと引き継がれていくというまさに大相続時代が到来します。

参照元:個人金融資産、1946兆円 20年度末、過去最高―日銀:時事ドットコム (jiji.com)

 

2003年に新税制『相続時精算課税制度』が施行されました。これは現役世代が最もお金を必要としている時に生前相続し、経済を活性化させることを目的としたものです。課税控除額110万円の枠が法改正によって2,500万円へと引き上げられ、生前贈与をする人が増えてきています(住宅も含めると控除額が3,500万円です)。

しかしながら、税制改正によりこれまでの恩恵が続く保証はありません。

 

少子高齢化と低金利時代の運用難が相まって年金財政のひっ迫度合いは年々増すばかりです。そのため民間企業や官公庁では定年退職後の再雇用制度や定年退職年齢の引上げ、さらに政府は年金受給開始の繰り下げを75歳まで延長を検討するといった具合です。

しかし、読者の中にはこうした税制の恩恵のない方もいると思います。年金だけでは2,000万円足りないという話題はまだ記憶に新しいところです。老後に備えた自分自身の資産形成を漠然と不安に思う人は多いと思います。

投資家のライフステージ

「年収と年齢」「家計と貯蓄」

投資目的は、世代により事情が異なります。

1.将来の老後生活を憂慮するヤング
2.一家の大黒柱として子供の教育費と住居費に直面しているミドル
3.子育てを終え退職後の年金生活を間近に控えているエルダー世代
4.そして自ら築いた財産の相続対策に頭を抱えているオールドまで

考え方や悩みも様々ですが、目的は資産形成と資産運用です。

 

それぞれのライフステージにおいて家計と貯蓄の状況が違うのですから投資に対する取組みも違ってくるのは当然です。

 

どんな投資の仕方がベストなのか答えは一つではありません。

投資目的、4つの類型

まず、ワンルーム投資の指南書にはワンルーム投資の魅力について、だいたい以下の4つのポイントが書かれているケースが多いと思いますが、それを極めて簡単にご紹介します。


1.老後の年金代わりとして

老後の心配がなくなれば現役時代を楽しめる、という理屈からフルローンを組んで新築のワンルームを購入するようなケースです。表面利回りは4%前後ですから月々の家賃収入はローンの元利金返済で消え、月々の管理費や修繕積立金等を支払うには家賃以外の自己資金の投入が必要となります。35年でローンが返済し終われば、家賃が私的な年金になるという超長期的な資産形成です。


2.生命保険の役割として

ローンを組む際の条件として団体信用生命保険に加入するため、投資家に万一のことがあっても残債のないワンルームマンションという財産が残ることになります。保険料は投資家の自己負担ではなく、ローン返済の金利に含まれています。

 

新築マンションをフルローンで購入し家賃でローンの元利金を返済します。毎月マンションの管理費と修繕積立金を負担し、別途固定資産税と都市計画税を納税するのです。その持ち出しは生命保険料の掛け金的なものです。

3.減価償却と諸経費による本業の節税対策として

ワンルーム投資による家賃収入は「不動産所得」にあたるので、給与所得と損益通算することができます。建物は帳簿上の赤字、つまり減価償却費やローンの金利、その他諸経費を計上することができるので、納税額を計算する元となる課税所得を減らし、減税効果が生じます。

 

法定耐用年数は鉄筋コンクリート造(RC)の建物は47年、付帯する設備は15年です。減価償却は新築の場合、取得価格を建物と設備で7対3とし、それぞれの期間で別々に償却できます。しかし中古は建物と設備が一緒で法定耐用年数は建物の47年が適用されるのです。

新築の方がいわゆるデッドクロス、設備の償却期間が終了する築15年目まで中古よりも減価償却が大きくなります。新築ワンルームが売れる理由の一つはこれです。

4.相続対策として

2015年の相続税法改正のより非課税枠が大幅に縮小されました。都市部では課税強化となる被相続人が大幅に増えると言われており、資産家だという意識がないサラリーマンにとっても相続税対策が必要な時代となってきました。

 

不動産は土地を路線価そして建物は固定資産税評価額で計算すると市場価格を下回り、賃貸物件の場合はさらに評価が下がるので、現金で相続するよりも納税額を減らすことが可能です。



上記の4類型のうち、1と2は主に「ヤング」と「ミドル」の将来の保障、3と4は「エルダー」と「オールド」及び「所得が高い富裕層」への納税スキームを売りにする、新築デベロッパーの宣伝文句です。


1から4の類型は、前段の投資家のライフステージ「年収と年齢」「家計と貯蓄」と重なるところが多いですね。

失敗しない不動産投資、必勝アイテム「時間を味方にすることが成功の秘訣」、始める時期「年収と年齢」が重要です。

「家計と貯蓄」に負担があると長続きしません。
時間を味方にするには、長続き(長期保有)できるようなプランをお勧めします。



fuji

※富士山 雲一つないのは珍しいそうです 2021年11月

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

 

ZOOMⅤ失敗しない投資戦略
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/11/26 13:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス33


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。

これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

セミナー

ZOOMⅤ 失敗しない投資戦略


「彼(てき)を知り、己を知らば百戦して殆(あや)うからず」
古代中国の有名な孫子の兵法です。
また、孫子曰く「彼(てき)を知らず、己を知らざれば戦う毎に必ず殆(あや)うし」。

 

まずはワンルームという「彼(てき)」を知ることは重要です。
「己」自身の投資の目的や投資の魅力を強調する本がやたら多いので、ブログではあえて「己」に関するパートを後回しにしました。

「思案六法見ずに引く」

花札ゲームひとつの格言です。二枚引いて6になる。もう一枚札を引くかどうかは悩ましく躊躇してしまう。
思案の挙句に思い切って引いてしまう事です。
結果は運頼み、ドボンするかもしれません。

「年末恒例ジャンボ宝くじ」
今年も発売初日に行列ができたとニュースになっていました。
さっきまで、宝くじは販売店で買うもの、と思っていましたが、今はネットでも購入できるそうです。

確かに、売り場は選べますし、場合によっては番号や組も選べる事もあるかもしれません。
ですが、1等の組違い賞(10万円)ですら、当たる確率は10万分の1、0.00001%。
1等の確率に至っては、2000万分の1、0.000005%だそうです。

参照元:【調査】年末ジャンボ宝くじ 52.5%が購入に「ネットを利用」 予算は「5千円以上1万円未満」が最多 金運上昇の専門家が「宝くじの購入にオススメの日」を解説|合同会社RIZINGのプレスリリース (prtimes.jp)

こちらの結果は神頼みです。

ずばり!失敗しない投資戦略とは!?

中古ワンルームマンション投資は投機(売買差益を期待するもの)ではありません。
また、運や勘で成否(勝敗)が決まる事もありません。

現物不動産への投資は、堅実な資金計画と立地と物件選定でリスクとリターンのコントロールが可能です。

最大の武器は「時間を味方につける事」です!

ZOOMⅤでは投資物件選びの土台となるポイント、投資のターゲットと目的について解説したいと思います。


ホワイトボード

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

 

【HOWZOOM】築古物件のデメリット
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/11/19 17:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス32


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内してきました。
大家業へのハードルが下がったのではないでしょうか。
大家業を始めるには、かける時間とお金のバランスが大切です。
はじめるタイミングや物件選びについて、ZOOMⅣ ワンルーム投資の基礎的理論をお伝えします。

築古のデメリット、実はこれもひとつの規制!?

ワンルームマンションの建築規制が築年の古いワンルームの資産価値に一役買っていることは既に説明した通りですが、金融機関の消極的な融資スタンスも同様に一役買っているのではないでしょうか。

 

新築のワンルーム投資ではフルローンはよくある話です。建物・設備の減価償却と金利が経費になります。しかし築年の古いワンルームだと減価償却が少なく利益が出やすいことから税務メリットは小さくなります。

 

築年の古いワンルームはある程度の自己資金が投入可能な投資家にしかできない投資です。金融機関の消極的なスタンスが金銭的余裕のないサラリーマン投資家の参入を阻んでいるといってよいでしょう。

 

最長35年の住宅ローン並みのローンを組もうと思えば、古くても築12年のワンルームを狙わなければなりません。新築よりも価格的に割安になりますし家賃は安定しています。

 

しかし都市部ではワンルームの建築規制により、いわゆるデッドクロス(※)と言われるような築15年程度の築浅ワンルームのストックは極めて薄いのです。

デッドクロスとは?


「デッド」は負債つまりローンのことです。
「クロス」は、ローンの返済額が建物の減価償却費を上回るタイミングを指します。

ローンの返済額は、金利と元本返済で構成されています。

収支は、収入から支出を差し引きすると確定しますが、元本返済は費用ではないので損益には反映されません。
それとはべつに、資産に計上されている建物は耐用年数に応じた減価償却が費用として計上できるので、支出の伴わない費用になります。
支出しない費用と、費用にならない支出がバランス取れなくなるタイミングです。

投資目的によりプラス(収益が出ること)がデメリットになることも、マイナス(損が出ること)がメリットになることもありますね。

もし都市部で築15年、20㎡前後の狭小ワンルームを探し当てることができたらラッキーです。30年超のローンでレバレッジ(※1)をかけて投資効果を生かした実質利回りで、長期的な資産形成が可能となってきます。

※1 レバレッジ、てこの原理。
小さい力(資本)で大きいものを持つ事です。増幅の幅とも言えるので、プラスとマイナス、両方に効果があります。

新築ワンルームよりも利回りは高いのでローンをより多く繰り上げ返済できるというメリットがあります。インカムゲインを楽しめるタイミングが新築ワンルームよりも早く到達するのです。



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【HOWZOOM】出口を見据えた投資
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/11/12 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス31


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ZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内してきました。
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金融機関は築古に貸したがらない?!

出口の見えないおカネは消極扱い

南森町


※大阪市北区、築20年前後の収益マンション 2021年10月

マイホームを購入する場合の「住宅ローン」は、ローン返済の原資が、「住宅ローン」を借りる人の給与などです。そのため、「住宅ローン」の審査対象は、「住宅ローンを借りる人」です。

 

不動産投資ローンの審査対象は上記の「借りる人」に加えて投資対象の不動産の資産価値です。そして不動産投資ローンのローン返済の原資は不動産事業の収入である「家賃収入」であるため、その判断基準として、「建物の法定耐用年数」から割り出す残存耐用年数によって判断されます。

 

住宅ローンは一般的に建物自体の築年数にかかわらず借入人の年齢に合わせて最長35年というのが多いと思います。しかし投資用不動産は建物の法定耐用年数から経過年数を差し引いた期間(残年数)をローン期間とする金融機関が多く、しかも残年数でローン元本をフルペイアウトする返済条件です。中には旧耐震の建物はローン不可という金融機関もあります。

 

鉄筋コンクリート造(RC)の場合だと、法定耐用年数は47年です。築後30年経過している物件だと17年(47年-30年)がローン期間の最長ということになります。


天満橋

 

※大阪市北区、天満橋から大川沿いの遊歩道 2021年10月

しかし同じ価格の不動産を都心と郊外(あるいは地方)という「立地」の違いで比較した場合、価格を建物と土地に分けて考えると、一般的に都心の不動産の方が価格に占める土地の割合は高くなります。土地は建物と違って減耗しないにもかかわらず、ローン期間の考え方はそうしたことは考慮されません。単純に建物の法定耐用年数に依拠した考え方になっています。



金融機関の審査も「立地」の違いによる土地の価値の違いを「考慮してくれる」金融機関を選びたいものです。

「立地」を「考慮してくれる」とは、地域特性を活かした「柔軟な対応」をしてくれる金融機関です。

ハウズームでは、あなたにとって「柔軟な対応」をしてくれる金融機関探しをお手伝いしたいと思っています。

初めての不動産投資、出口(イグジット)も含めた計画を考えてみませんか。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

 

リゾートで暮らす 沖縄
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/11/05 12:00

飛行機 沖縄

リゾートで暮らす

ハウズームの松浦です。(^^♪

大阪市中央区南本町の住人となり、中古マンション情報を収集、
周辺施設や店舗を利用しながら、利用者目線で物件確認や調査をしています。
(Instagramで紹介)

松浦

今回は、
大阪市中央区から離れ、沖縄本島北部の那覇市と国頭郡本部町へ遠征します。
※写真は那覇空港をから関西へ向かう機内から撮影

沖縄の滞在型宿泊施設を視察してきました。

ホテルマハイナ

1室4名まで宿泊可能なホテル。
もともと、リゾートマンションをホテルに改装しているので、コンセプトは「暮らす」がテーマになっています。

自分で利用するだけでなく、人に貸して収益にする。
利用する楽しみがあるのがリゾート不動産の魅力ですね。

観光資源が豊富な地域には、プールや温泉(スパ)施設、寒冷地ではスキー場に近接しているリゾートマンションがあります。
昨今では、コロナ禍でテレワークやワーケーションが認知され、再びリゾート不動産が注目を集めていると話題になっているようです。

リゾート不動産、収益不動産ともに、「所有を目的にする投資物件は管理と需要が不可欠」です。

ハウズームが考える資産形成は、管理と需要が安定している不動産投資をお勧めしています!

今回の視察目的は、生活拠点を充実させてリゾートで暮らす機会を創出です。
例えば、自宅のリフォームで仮住まい、住み替え、買い替え等、生活拠点を見直す機会にしていただくのは如何でしょうか?

リゾートで暮らす、ご興味あればお気軽にお問合せください。

LINEでもタイムリーに対応できます。お気軽にご相談、お友達登録してください。

LINEQR

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実際にお目にかかり、より具体的なお話しを是非お聞きください。
セミナーでは、物件情報、融資申し込み等お話しします。
沢山の方にお目に掛かれるのを、楽しみにしております。
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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】未公開物件と掘り出し物件
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/10/23 15:20

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス30


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内してきました。
大家業へのハードルが下がったのではないでしょうか。
大家業を始めるには、かける時間とお金のバランスが大切です。
はじめるタイミングや物件選びについて、ZOOMⅣ ワンルーム投資の基礎的理論をお伝えします。

未公開物件と掘り出し物件

中古の投資用ワンルームは他の不動産と比べると取引金額が小さく、営業マンの感覚としては不動産というよりも中古車に近い感覚ではないでしょうか。

つまり、中古ワンルーム専業では仲介手数料が少なくて割に合わず経営が成り立ちにくいのです。中古車ディーラーはバイセル(買取り転売)が基本のビジネスです。国交省の定める報酬規定(3%+6万円)でメシが食えないとなれば、オーナーから安く買い取り別の投資家に高く転売して差益を取りに行くしかないのです。


オーナーが売却したい時に手っ取り早く対応してくれるのがバイセル(買取り転売)業者です。ある意味、オーナーは売れるまでの時間をおカネで買うのですからオファー価格ではなくビッド価格です。当然安く売ることになります。

仮に安い物件情報がレインズで出ていても、それはバイセル業者が買い取ってしまいます。掘り出し物は一般投資家には回ってこないと思います。また未公開物件を会員登録すれば閲覧できるというバイセル業者のサイトがあります。その中にはレインズから他社の物件を集めてきた違反広告の物件が含まれているかもしれません。あたかも自社の媒介物件のように扱っています。

親切な営業マンならお願いすれば当該マンションの売買価格や賃料の履歴情報をレインズ等で調べてくれるかもしれません。そういう営業マンに出会えばラッキーです。売りの場合だと価格オファー(査定)をするのでまだしも、買いの場合は調べてもきりがなく、本気で買いたいのかどうかも怪しいですから親切に相談に乗ってくれることは少ないように思います。

掘り出し物は買取り業者が食べる、業者が生きていくにはどうしてもそうなります。しかし業者も金融機関から資金調達していると長くは持てませんから、だんだんと値段を落としていくこともあります。

場合によっては営業マンがノルマを達成するために値引きして売るということもあります。フルリノベして高値で転売を試みたものの値付けを見誤って泣く泣く値引くという物件(空室のまま)もあるでしょう。

営業マンが一番最初にお知らせしたい相手

仲介営業マンにとって連絡がつきやすい「物分かりの良い」お客さんです。
ある程度、トラブルやリスクがある物件でも、日ごろコミュニケーションが取れていれば、相手の許容度や懐具合もつかめるので、早く話がまとまります。
要は、営業マンからすると手間がかからず、楽な相手に連絡するんです。

今話題の、事故物件と言われる心理的瑕疵有や告知事項有の物件も、一般の消費者に説明するのは難しいところがあります。
物件価格が安いと手数料も少ないうえ、仲介リスクが大きい物件は手間をかけたくないのが本音です。

また、相場より著しく安い物件があれば、業者、個人問わず、電話問い合わせがひっきりなしに入ってきます。
興味本位の問い合わせに対応するのが面倒だからと、広告掲載しない業者もあるくらいです。

つまり、連絡を待っているだけではダメなんです。
直接、営業マンに電話したり、オンラインで聞いてみてください。

積極的で熱心な方には、自然と情報が集まってきます。
そして、必ずこれだ!と思う物件に出会えます。

ちなみに、私にとっての良い営業マンとは、私(相手)の都合はお構いなし、いつでも電話してきます。
そして、いつ電話してもつながります。



最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

 

オンラインセミナー
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/10/08 17:00

物件探し
オンラインセミナー


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪

大阪市中央区南本町の住人となり、中古マンション情報を収集、周辺施設や店舗を利用しながら、利用者目線で物件確認や調査をしています。

ほぼ食べグラム、地域活性化の一助になりたいと思い活動しています。
(Instagramで紹介)
InstagramInstagram HOWZOOM


時は金なり!時間を味方に資産形成


ハウズームのセミナーテーマです。

これまで、1対1のオンラインでの物件ご紹介やご相談をお受けしていましたが、今回、自由参加のオンラインセミナーをするにあたり資料を作成しています。

国勢調査や大阪府の統計資料を元にした資料ですが、いきなり北河内、南河内、北区や西区、中央区、とお話してもピンとこないかもしれません。

ランドマークや名所、大阪の陸と空の玄関口を案内するところから、大阪の魅力をお伝えすることにしました。

一つ目は「大阪城と大阪城公園」です。
季節の変わり目は紅葉や桜が楽しめて、お堀の周りはランニングコースとしても最高です。

大阪城

天守閣の住所がまたいいんです。

大阪市中央区大阪城1-1

「町」ではなく「城」。(^^♪

ご参加される方が大阪の地域名や区名がどこに位置しているのかをランドマークをお伝えすることで身近に感じてもらいたいと思います。

ちなみに、大阪市内にはもう一つ超有名なお城があります。

USJ

大阪観光の目玉と言っても過言ではない、「ユニバーサルスタジオジャパン」内にあります。

人が集まるところには「職住近接」で、単身住居ニーズがあります。
大阪在住では大学や職場へは実家から通う事が多く、社宅でもなければ大学卒業後一人暮らしを始めることは少ないかもしれません。
ですが、大阪や京都は大学の数が多く、府県外からの学生が多い地域です。
また、ランドマークや繁華街は多くの職場や店舗があり働く場所が多くあります。

区分マンションから始める不動産投資、興味があればお気軽にお問合せください。



最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

 

【HOWZOOM】不動産業界用語
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/10/01 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス29


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして
実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

コロナ禍で賃貸トラブル増加中!

先日、賃貸トラブル解決を専門にされている太田垣章子司法書士のお話をお聴きしました。
先生は関西のご出身で現在は東京を拠点に全国で活躍されている現役の司法書士の先生です。
賃貸トラブルの実例を元にしたお話は、大家さんにとって為になるお話でした。

2000人の大家さんを救った司法書士が教える
賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド
著者 太田垣章子氏
「物件管理」「入居者審査」「空室」「滞納」「人的トラブル」で損をしないための知識を、31 の事例とともにリアルに解説!

参照元:OAG司法書士法人 (ohtagaki.jp)

太田垣先生のお話の中で刺さった言葉は、
「先を見据えて入居者に選ばれる物件にすること!」
少子高齢化時代、なにが必要とされているのかを見極めることが重要です。

賃貸経営は過度な設備投資より部屋や共用部が清潔に保たれていることが大切です。
集合ポスト、駐輪場、ゴミステーションが汚れている→トラブル多い、と考えて間違いありません。

集合ポストの足元にチラシが散乱してるなんて嫌ですよね。

ポスト

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 

<業界用語>当て物・決め物・振り物とは?

今はインターネットで借りたい物件を検索できる時代ですから、賃貸仲介の営業マンよりもお客様の方が希望のエリアにどんな物件があるのかをよく知っていたりします。そんな時代ですからもはや古典的で通用しないかもしれませんが、不動産仲介の営業マンは、内見のお客様を案内する前に最後の落としどころである「決め物(きめぶつ)」を最初から決めています。そして、「決め物」が魅力的に見えるように、「当て物(あてぶつ)」を逆算で決めているのです。

 

しかし物件のオーナーにとって重要なのは、「いかに自分の物件を「決め物」に設定してもらうか」ということです。フリーレントは入居者に対してアメを付けるのに対し、後述する「AD」は営業マンに対するアメです。

注意① いずれも業界用語、業界慣例です。

咲州タワー

撮影:大阪府咲州庁舎(COSMO TOWER HOTEL) 2021年9月撮影

賃貸仲介営業マンへのアメとは?

営業マンのモチベーションを手っ取り早く上げる方法は、契約成約時に広告費を支払うことです。広告費と称しては、通常の仲介手数料に加算して支払うもので、不動産業界では「AD」(advertiseの略)と呼んでいます。

たとえば、賃貸物件の販売資料の隅っこに「AD2カ月」と書かれていれば、この物件を成約させた営業マンには通常の仲介手数料1カ月分にプラスし2カ月分が支払われます。

営業マンからすれば当然、ADつき物件のほうがモチベーションは上がるし、「決め物」に選ばれやすくもなるでしょう。ただし、ADは仲介手数料に上乗せして払う、でもこれは宅建業法上グレーなおカネです。

仮に家賃2カ月分のADを払えば2カ月分のフリーレントと同じですし、できればADに頼ることは避けるべきです。ではどうすれば自分の物件を「決め物」にしてもらえるのか。

注意② いずれも業界用語、業界慣例です!!

まるで禅問答の様ですが、答えは「お客様(入居者)に選ばれる物件」です。
お客様、オーナー、営業マン、三方よし!(^^♪

握手

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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