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【HOWZOOM】フェア・マーケット・バリュー
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2022/05/13 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス49


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

さて、今回のテーマ

~フェア・マーケット・バリュー~

一般的に投資用不動産サイトには利回りで絞込み検索ができるボタンがつていますが、その利回りは現行の家賃を想定家賃として計算されています。

しかし同じ利回りでも、築年やメンテナンスの状況、そして管理費・修繕積立金、修繕積立金の累計額も物件によって全て異なります。さらに同じマンションでも部屋の所在階、方角、位置(角部屋)でも物件の価値は変わってきます。

不動産鑑定はこうしたことを考慮してフェア・マーケット・バリュー(正常価格)を算出するのですが、それとて鑑定士の考え方により異なってきます。

初歩の投資家が不動産鑑定士並みの鑑定評価のスキルを身に付けるのは難しいですが、少なくとも表面利回りだけで価格を判断することのないよう気を付けたいものです。

管理費や修繕積立金が高ければその分を家賃に転嫁できるほど甘くはないのです。NET利回りは低くなります。

ワンルーム投資で物件を選定する際に、まずは立地や表面利回りに目が行きますが、NET利回りも忘れずに確認して下さい。
実際に投資の成功を左右する非常に重要な要素です。

•管理費と修繕積立金は毎月かかる重要な「経費」である
•管理費と修繕積立金が高いと「NET利回り」と「売却価格」が下がる
•修繕積立金は途中から「値上がり」する傾向である

ワンルームマンションは、所有者が住居としている部屋が少ないこともあるので、管理会社や物件の管理人さんへ聞き取りする事もお忘れなく。(^^♪

□□□庭の剪定□□□


剪定
※庭木の剪定 2022年5月

新緑の季節、青々とした紅葉や、丸々とした椿の葉があると、薫る風も爽やかに感じます。

でも!放置して家の中が見えないくらい鬱蒼としてると害虫や防犯上あまりよろしくありません。
本格的な夏を前に、庭師の方に剪定と消毒をします。

剪定前の写真がこちら↓

剪定前

木が大きくなるのは早いですね。(/ω\)
1カ月前とは比べ物にならないくらい草木が茂っていました。

それを、朝8時から13時まで作業していただいたのがこちら↓

剪定後①

生い茂る枝を伐採し、新芽が出る様に剪定、消毒して終了。
これなら、風も通り、下枝にまで日が当たるので、枝木が健康に育ちそうです。

とても丁寧なお仕事をしていただいた庭師さんに感謝です。\(^o^)/

マンションや戸建ても空室だと、排水管や室内に水や風を通すことができないので、定期的な点検が必要です。
夏場になると水の蒸発が早いので、1週間から2週間に1回は風遠しと水を流しておきましょう。

遠方でなかなか見に行けないとお困りの方、お気軽にご相談ください。




最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム 松浦

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