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【HOWZOOM】未公開物件と掘り出し物件
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/10/23 15:20

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス30


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内してきました。
大家業へのハードルが下がったのではないでしょうか。
大家業を始めるには、かける時間とお金のバランスが大切です。
はじめるタイミングや物件選びについて、ZOOMⅣ ワンルーム投資の基礎的理論をお伝えします。

未公開物件と掘り出し物件

中古の投資用ワンルームは他の不動産と比べると取引金額が小さく、営業マンの感覚としては不動産というよりも中古車に近い感覚ではないでしょうか。

つまり、中古ワンルーム専業では仲介手数料が少なくて割に合わず経営が成り立ちにくいのです。中古車ディーラーはバイセル(買取り転売)が基本のビジネスです。国交省の定める報酬規定(3%+6万円)でメシが食えないとなれば、オーナーから安く買い取り別の投資家に高く転売して差益を取りに行くしかないのです。


オーナーが売却したい時に手っ取り早く対応してくれるのがバイセル(買取り転売)業者です。ある意味、オーナーは売れるまでの時間をおカネで買うのですからオファー価格ではなくビッド価格です。当然安く売ることになります。

仮に安い物件情報がレインズで出ていても、それはバイセル業者が買い取ってしまいます。掘り出し物は一般投資家には回ってこないと思います。また未公開物件を会員登録すれば閲覧できるというバイセル業者のサイトがあります。その中にはレインズから他社の物件を集めてきた違反広告の物件が含まれているかもしれません。あたかも自社の媒介物件のように扱っています。

親切な営業マンならお願いすれば当該マンションの売買価格や賃料の履歴情報をレインズ等で調べてくれるかもしれません。そういう営業マンに出会えばラッキーです。売りの場合だと価格オファー(査定)をするのでまだしも、買いの場合は調べてもきりがなく、本気で買いたいのかどうかも怪しいですから親切に相談に乗ってくれることは少ないように思います。

掘り出し物は買取り業者が食べる、業者が生きていくにはどうしてもそうなります。しかし業者も金融機関から資金調達していると長くは持てませんから、だんだんと値段を落としていくこともあります。

場合によっては営業マンがノルマを達成するために値引きして売るということもあります。フルリノベして高値で転売を試みたものの値付けを見誤って泣く泣く値引くという物件(空室のまま)もあるでしょう。

営業マンが一番最初にお知らせしたい相手

仲介営業マンにとって連絡がつきやすい「物分かりの良い」お客さんです。
ある程度、トラブルやリスクがある物件でも、日ごろコミュニケーションが取れていれば、相手の許容度や懐具合もつかめるので、早く話がまとまります。
要は、営業マンからすると手間がかからず、楽な相手に連絡するんです。

今話題の、事故物件と言われる心理的瑕疵有や告知事項有の物件も、一般の消費者に説明するのは難しいところがあります。
物件価格が安いと手数料も少ないうえ、仲介リスクが大きい物件は手間をかけたくないのが本音です。

また、相場より著しく安い物件があれば、業者、個人問わず、電話問い合わせがひっきりなしに入ってきます。
興味本位の問い合わせに対応するのが面倒だからと、広告掲載しない業者もあるくらいです。

つまり、連絡を待っているだけではダメなんです。
直接、営業マンに電話したり、オンラインで聞いてみてください。

積極的で熱心な方には、自然と情報が集まってきます。
そして、必ずこれだ!と思う物件に出会えます。

ちなみに、私にとっての良い営業マンとは、私(相手)の都合はお構いなし、いつでも電話してきます。
そして、いつ電話してもつながります。



最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

 

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