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【HOWZOOM】不動産業界用語
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/10/01 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス29


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして
実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

コロナ禍で賃貸トラブル増加中!

先日、賃貸トラブル解決を専門にされている太田垣章子司法書士のお話をお聴きしました。
先生は関西のご出身で現在は東京を拠点に全国で活躍されている現役の司法書士の先生です。
賃貸トラブルの実例を元にしたお話は、大家さんにとって為になるお話でした。

2000人の大家さんを救った司法書士が教える
賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド
著者 太田垣章子氏
「物件管理」「入居者審査」「空室」「滞納」「人的トラブル」で損をしないための知識を、31 の事例とともにリアルに解説!

参照元:OAG司法書士法人 (ohtagaki.jp)

太田垣先生のお話の中で刺さった言葉は、
「先を見据えて入居者に選ばれる物件にすること!」
少子高齢化時代、なにが必要とされているのかを見極めることが重要です。

賃貸経営は過度な設備投資より部屋や共用部が清潔に保たれていることが大切です。
集合ポスト、駐輪場、ゴミステーションが汚れている→トラブル多い、と考えて間違いありません。

集合ポストの足元にチラシが散乱してるなんて嫌ですよね。

ポスト

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 

<業界用語>当て物・決め物・振り物とは?

今はインターネットで借りたい物件を検索できる時代ですから、賃貸仲介の営業マンよりもお客様の方が希望のエリアにどんな物件があるのかをよく知っていたりします。そんな時代ですからもはや古典的で通用しないかもしれませんが、不動産仲介の営業マンは、内見のお客様を案内する前に最後の落としどころである「決め物(きめぶつ)」を最初から決めています。そして、「決め物」が魅力的に見えるように、「当て物(あてぶつ)」を逆算で決めているのです。

 

しかし物件のオーナーにとって重要なのは、「いかに自分の物件を「決め物」に設定してもらうか」ということです。フリーレントは入居者に対してアメを付けるのに対し、後述する「AD」は営業マンに対するアメです。

注意① いずれも業界用語、業界慣例です。

咲州タワー

撮影:大阪府咲州庁舎(COSMO TOWER HOTEL) 2021年9月撮影

賃貸仲介営業マンへのアメとは?

営業マンのモチベーションを手っ取り早く上げる方法は、契約成約時に広告費を支払うことです。広告費と称しては、通常の仲介手数料に加算して支払うもので、不動産業界では「AD」(advertiseの略)と呼んでいます。

たとえば、賃貸物件の販売資料の隅っこに「AD2カ月」と書かれていれば、この物件を成約させた営業マンには通常の仲介手数料1カ月分にプラスし2カ月分が支払われます。

営業マンからすれば当然、ADつき物件のほうがモチベーションは上がるし、「決め物」に選ばれやすくもなるでしょう。ただし、ADは仲介手数料に上乗せして払う、でもこれは宅建業法上グレーなおカネです。

仮に家賃2カ月分のADを払えば2カ月分のフリーレントと同じですし、できればADに頼ることは避けるべきです。ではどうすれば自分の物件を「決め物」にしてもらえるのか。

注意② いずれも業界用語、業界慣例です!!

まるで禅問答の様ですが、答えは「お客様(入居者)に選ばれる物件」です。
お客様、オーナー、営業マン、三方よし!(^^♪

握手

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
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株式会社ハウズーム 松浦

 

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