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【HOWZOOM】ワンルーム経営実務 <後編>
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/07/16 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス22


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 後編
これだけすれば大丈夫!安心・簡単経営

前回、ワンルームオーナーの賃貸経営実務以下1から3についてブログにしました。

1.家賃の回収
2.滞納督促
3.室内設備のトラブル対応

トラブルに強い弱いはなく、トラブルの原因と対処を知ればなんて事ありません。
今回は退去について詳しくお伝えします。

4.退去時の立会い

立会い

入居者から解約の申し出があれば、「解約通知書」をもらいます。なければ作成しましょう!

内容は、退去申出日、退去理由、退去日、立会日時、立会日当日に持参してもらいたい部屋の鍵や認印の確認です。

入居者が退去する際には、入居者と一緒に明け渡しの立会いします。

そこで!部屋の中の見るべきところと

1.不要な家電製品等の残置物(不要な家電製品や粗大ごみの有無)
2.カーペットや床の汚損(破損やキズの有無)
3.ベランダや窓(窓やベランダのガラスの割れ、網戸の損傷)
4.建具(クローゼットや戸棚の破損)
5.キッチン、ユニっとバス、トイレ等水回りとコンロ、給湯器の動作確認
6.ペット飼育の場合(特にクロスや床の傷、汚れ、臭いの有無)
7.入居者の善管注意(水漏れ、台所のススや油、結露の放置によるクロスのカビやシミ)

契約書に定めている内容を確認して、必要な修繕費を請求する事に了解を得ましょう。
ただし、入居期間が5年を超える場合や、経年劣化も考慮する必要があります。
ペットの飼育状況やタバコのヤニ等、汚損や臭いある場合修繕費が別途必要な時も退去時に入居者から承諾を得ておきましょう。

ペット

退去にあたり以下の手続きも確認します。

8.電気、ガス、水道の中止(加入業者へ電話)
9.郵便物の転送届(郵便局)
10.転居先の住所・連絡先

そして、

11.鍵の返却
「鍵受領書」「明渡確認書」
書面の受け渡し、入居者から退去にあたり確認の署名押印をもらいます。

以上は30分程度で終了します。
オーナーが立会いできない場合、管理会社が有償(又は無償)で代行してくれます。

国土交通省の公表によれば、建物の経年劣化や入居者(賃借人)が通常の使用をしていて損耗した場合は、入居者に原状回復の義務はないとしていますので、オーナー(賃貸人)が原状回復費用を負担する必要があります。入居者が故意にまたは過失で建物が劣化した場合は、入居者がその費用を負担しなくてはなりません。

 

新たな入居者との間で後々もめないように配慮するのなら、入居する前に室内の写真を撮り、念のためエアコン、バスやキッチンといった設備の動作状況も動画で記録しておくとよいですね。

5.室内清掃手配

退去後、鍵の交換や、ハウスクリーニング、クロスや水回り(パッキン)のメンテナンス、フィルターや排水溝備品の交換等々、次の入居者が決まるまでにやれることはたくさんあります。
新たな入居者に気持ちよく入居してもらいたいと思う気持ちは、空室期間を少なくし入居率を上げる為の経営努力だと思います。

クロス張替え
ハウスクリーニングでは解消できない日焼け等経年劣化はリフォームする事も必要です。
そうしたリフォーム履歴はとても大切なので資料として保存します。

給湯器、エアコンの交換
突然お湯が出なくなる、夏の暑い日にエアコンが冷えない、こうしたトラブルを回避する為には空室期間中に交換することも検討しましょう。前述したリフォーム履歴に加え、給湯器やエアコンの年式と交換時期を確認して記録しましょう。

賃貸中の物件を購入する場合、入居者が居てるので内見できない事が多く、修繕履歴や空室時の写真でしか確認できません。
入退去時は物件の健康診断、コンディションチェックの良い機会だと思います。

エントランス

最後に、空室期間について

賃貸の繁忙期は秋から春がピークとなり、それ以降はなかなか募集しても動かないと言われています。
空室期間があるのは当たり前、家賃収入がない期間もあります。
原状回復に支出が先行することもあります。(/o\)

「不労所得だと思ってたのに支出先行でマイナスになるなんて、、」とならない為にも入退去時のオペレーションリスクを知る事はとても重要ですね。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム 松浦

 

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