社長ブログの記事一覧｜｜株式会社ハウズーム

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス５２

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

今回のテーマは、

～近隣相場の家賃に基づくNET利回り～

収益ワンルームは利回り商品です。

近隣の物件と同じ築年数だと、だいたい似たような利回りで値付けされています。
家賃が安いと自ずと売値、売れ行きに影響してきます。

近隣相場よりも安い家賃で貸している物件だと利回り上げるには売り値を下げざるを得ません。
逆に割高な家賃で貸していると利回りは高めになります。

例えば、専有面積が約6坪(約20㎡)で家賃の近隣相場が坪あたり1万5,000円だと家賃は月9万円、年間で108万円の家賃です。
近隣物件の表面利回りの相場が5%とすれば売り値は2,160万円となります。

しかし、実際の家賃は坪1万3,000円、月7万8,000円だとすれば、表面利回り5%だと1,872万円にしかなりません。
仮に2,160万円で売り出すと表面利回りは4.3%です。

家賃が安いと借り得ですから、入居者が安い家賃のまま長く住みついてしまう可能性もありますが、もし1,872万円で買えるのなら割安です。

差額の288万円(2,160万円-1,872万円)は家賃の約3年分に相当します。

逆に、家賃が割高な10万円で5%だと2,400万円です。
入居者が入れ替わって近隣相場の家賃に置き換わると利回りは4.5%となり、240万円も高値で掴んだことになります。
差額の240万円(2,400万円-2,160万円)は家賃の約2年分に相当します。

仲介会社の販売資料(物件概要書)に記載された表面（想定）利回りだけで投資判断することないと思いますが、現行家賃や販売単価(価格ではない)を近隣の相場と比較することは物件選びの大切なポイントです。



※大阪市内大規模マンション 自転車置き場路地　2022年6月撮影

いつもならスーパーマーケットが目に入る小路に、ガクアジサイが満開でした。

初めての不動産投資、お気軽にお問合せください。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス５１

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

今回のテーマは、

「表面」と「実質」
期待する利回りは何パーセント？

不動産価格は株価と同様に景気に関連しています。
景気の裏には金融という事情があります。
金融の引き締められると不動産価格は下がっていきました。
今の新築マンション投資も金融機関が潤沢にローンを提供することで支えられているのです。

そして、銀行に預金してもおカネが増えない時代はまだ当分続くと言ってよいでしょう。
長期で資産を形成したいのであれば、

やると決めたら早く始めることが大切です。 

物件選びの際に利回り、つまり価格のわずかな違いに拘ると、買えるチャンスを逃してしまいます。
この低金利時代、銀行預金で長期間放置することは大きな機会損失になっているのです。
同じ1%の利回りの違いでも、例えば「1%と2%」と「5%と6%」とでは特徴的な差が生じます。

他方、高い利回り物件はというと、例えば築古の戸建投資が代表されます。
利回りは一般的に高く、地方都市では表面利回りが10%以上という物件も珍しくありません。

しかし「利回りはリスクに比例する、ゼロ金利時代の利回りは全てがリスクプレミアム」という
原理原則論から申し上げると、利回りが高いということは単にリスクが高いということを
意味しているに他なりません。

投資は良くも悪くも自己責任。
物件の立地や需要、家賃や物件の市場価格をおさえ、長期で投資（保有）できる物件選びをお勧めします。

※大阪市西区 分譲ワンルームマンション（2021年2月撮影）

初めての不動産投資、お気軽にお問合せください。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス50

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

今回のテーマは、

～5月版 大阪の住宅地価変動指数レポート～

４年前の2018年。大阪ではインバウンドによる需要の高まりが大きな注目を集めていました。
現在では、2025年の大阪万博やIR計画、大阪の開発計画はこれからますます活況になります。

大阪市内はエリアによる上昇格差が顕著になってきています。

下表は、住宅地（土地）の公示・基準値の継続地点の対前年平均変動率を指数化し、行政区ごとの地価変動をグラフ化したもので、数値は、株式会社東京カンテイの土地査定システムを利用しています。

４年前を基準値として、行政区ごとの上昇幅を見ていただけます。

縦軸が上昇率、横軸が年度、折れ線グラフのメモリは行政区です。

※西区に関して、住宅地（土地）の公示・基準値がなく比較できない為、除外されています。



※情報元：株式会社東京カンテイ　2022年5月版

浪速区、福島区、中央区は平均10ポイントの上昇率です。

浪速区は、恵美須西で星野リゾートが運営する「OMO７大阪」がオープン！
滞在・体験型の大阪観光を満喫できそうです。

福島区や中央区は、タワーマンションが新築、供給されています。

下表は、上表から変動率が高い上昇エリアを除き、変動が少ないエリアにフォーカスしました。



※情報元：株式会社東京カンテイ　2022年5月版から一部抜粋

2019年のコロナショックを境に、変動率が下降しているエリアは大阪市中心部から離れている行政区です。

ちなみに、大阪府下の上昇している市区町村は、箕面市、豊中市、吹田市、茨木市と続きます。
鉄道延伸、新駅が開業したことでアクセスや生活施設が充実し、人口流入エリアになっています。



※大阪市西区　2021年5月撮影

マンションのエントランスに綺麗なアジサイが咲いていました。(^^♪
大阪市西区、基準値がないため今回お伝えしたグラフには反映されていませんが、注目度はナンバーワンだと思います。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】インフラ点検
　～気候の良いこの季節に～

ハウズームの松浦です。(^^♪
大阪市中央区南本町の住人となり、中古マンション情報を収集、
周辺施設や店舗を利用しながら、利用者目線で物件確認や調査をしています。
（Instagramで紹介）



そろそろ梅雨に入りそうです。
雨の中、大きな荷物を持ったり、作業するのは一苦労です。

天候が落ち着いているこの時期に、生活する上でとても大切なインフラの点検、清掃をおすすめします。(^^♪

昨年末、給湯器の不具合（お湯がなかなか出ない）で、交換依頼しました。
待つこと数カ月。本当に困りました。(/ω＼)

電球切れも、都度交換するには高所作業を伴うので、一定期間ですべて交換したいものです。
水回りの点検、清掃も、暑さが本番になる前が良いと思います。

投資用ワンルームは、共用部は管理会社が点検、清掃を実施してくれますが、室内はそうではありません。
オーナー、入居者、それぞれが使用細則に応じて維持管理をします。

例えば、給湯器のトラブル、オーナーが業者を手配して費用負担する事になりますが、点検や交換工事の立ち合いには、入居者のスケジュール協力も必要になるので、トラブルになる前に、設備も耐用年数に応じて交換が必要な場合もあります。

ハウズームでは、物件管理のご相談をお受けしています。
お気軽にご相談ください。



※共用部電球　2022年5月撮影

後日、電球一斉交換、ビフォーアフターをお伝えしたい思います。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス49

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
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ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

さて、今回のテーマ

～フェア・マーケット・バリュー～

一般的に投資用不動産サイトには利回りで絞込み検索ができるボタンがつていますが、その利回りは現行の家賃を想定家賃として計算されています。

しかし同じ利回りでも、築年やメンテナンスの状況、そして管理費・修繕積立金、修繕積立金の累計額も物件によって全て異なります。さらに同じマンションでも部屋の所在階、方角、位置(角部屋)でも物件の価値は変わってきます。

不動産鑑定はこうしたことを考慮してフェア・マーケット・バリュー(正常価格)を算出するのですが、それとて鑑定士の考え方により異なってきます。

初歩の投資家が不動産鑑定士並みの鑑定評価のスキルを身に付けるのは難しいですが、少なくとも表面利回りだけで価格を判断することのないよう気を付けたいものです。

管理費や修繕積立金が高ければその分を家賃に転嫁できるほど甘くはないのです。NET利回りは低くなります。

ワンルーム投資で物件を選定する際に、まずは立地や表面利回りに目が行きますが、NET利回りも忘れずに確認して下さい。
実際に投資の成功を左右する非常に重要な要素です。

•管理費と修繕積立金は毎月かかる重要な「経費」である
•管理費と修繕積立金が高いと「NET利回り」と「売却価格」が下がる
•修繕積立金は途中から「値上がり」する傾向である

ワンルームマンションは、所有者が住居としている部屋が少ないこともあるので、管理会社や物件の管理人さんへ聞き取りする事もお忘れなく。(^^♪

□□□庭の剪定□□□



※庭木の剪定　2022年5月

新緑の季節、青々とした紅葉や、丸々とした椿の葉があると、薫る風も爽やかに感じます。

でも！放置して家の中が見えないくらい鬱蒼としてると害虫や防犯上あまりよろしくありません。
本格的な夏を前に、庭師の方に剪定と消毒をします。

剪定前の写真がこちら↓



木が大きくなるのは早いですね。(/ω＼)
１カ月前とは比べ物にならないくらい草木が茂っていました。

それを、朝８時から13時まで作業していただいたのがこちら↓



生い茂る枝を伐採し、新芽が出る様に剪定、消毒して終了。
これなら、風も通り、下枝にまで日が当たるので、枝木が健康に育ちそうです。

とても丁寧なお仕事をしていただいた庭師さんに感謝です。＼(^o^)／

マンションや戸建ても空室だと、排水管や室内に水や風を通すことができないので、定期的な点検が必要です。
夏場になると水の蒸発が早いので、１週間から２週間に１回は風遠しと水を流しておきましょう。

遠方でなかなか見に行けないとお困りの方、お気軽にご相談ください。




最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】日本の祝祭日数
　～こどもの日～

ハウズームの松浦です。(^^♪
大阪市中央区南本町の住人となり、中古マンション情報を収集、
周辺施設や店舗を利用しながら、利用者目線で物件確認や調査をしています。
（Instagramで紹介）



２０２２年、今年のゴールデンウィークは、おおむね気候にも恵まれ外出日和でしたね。
連日、商業施設や行楽地の人の賑わいを伝えるニュースでは、２年振りの解放感を味わいました。

ところで、日本は祝祭日が多い国なんだそうです。
それも、世界ランキング１位！

個人的には「ほんまに？」と思っています。

夏のバカンス、冬のクリスマスと、とにかく長期休暇が多いイメージがある欧米より、休みが多いなんて信じられません。

国民の祝日・休日が多い国ランキング2020年版（G7）

日頃、感謝の気持ちを伝える事って照れくさいです。。。
イベントや祝祭日を活用して、感謝の気持ちを伝えてみたいと思います。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス48

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
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ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。


※阪急嵐山駅　2022年5月撮影

写真は、ランプの灯りが幻想的な阪急嵐山の駅舎です。
トロッコ列車や嵐電へのアクセスに、下車する愉しみがある嵐山観光のターミナル駅です。
嵐山観光の魅力は自然の景観ですが、これからの季節、滞在して夜間の楽しみ方を探してみたいと思います。

さて、今回のテーマ

～家賃は不動産価格の変動よりも安定的～

「ネット家賃とネット利回り」

不動産の販売資料(物件概要書)は、売出しの価格とともに「想定利回り・・%」という表示が一般的ですが、これは単に現行家賃を販売価格で割っただけのアバウトな数値です。

想定利回り(表面利回り)を鵜呑みにすると実は割安な物件を逃してしまったり、逆に高値で掴んでしまったりすることがあります。

想定利回りの計算根拠となる現行家賃が近隣単価と比較して割高なのか割安なのか、それとも相場並みかレベルチェックして補正します。補正した家賃からメンテナンスコスト(管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税)を差し引き、想定されるNET家賃を計算します。そして年額のNET家賃を物件価格で割ったのがNET利回りです。

ワンルームは利回り商品です。
現行家賃の表面利回りで価格を判断するのは危険です。

近隣の家賃相場や同じマンションの過去の賃貸募集履歴はインターネットで調べればある程度わかります。

マンションレビュー、マンションマーケット、マンションノート、スーモ、ホームズ、アットホーム、スマイティなど家賃の情報提供サイトは沢山あります。

自分の使いやすいサイトに会員登録し、現行家賃のレベルチェックを怠らないようにしましょう。



※嵐山ゲストハウス　2022年3月撮影

最近、ご自宅のリースバックニーズが高くなっています。

「引っ越ししたくないけど、売却したい。」
「今の自宅を借りたらいくらの家賃になるのか？」

リースバックを扱う会社も色々ありますが、ハウズームでも取り組みしております。

「空き家、また今年も固定資産税の季節が、、」
「空地、いまどうなってるのか、、」

戸建ての空き家、空地の状況も気になりますね。
活用＝収益源できれば、長く保有する事ができます。

写真は、ハウズームで管理している物件です。
一年を通じて心地よい瞬間を見つけて、雪から桜、新緑と物件の魅力をお伝えしたいと思っています。

ワンルームから戸建てまで、管理や保有でお悩みでしたらお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス47

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
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ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
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※大津カントリーCC 2022.4月下旬撮影

新緑の中、木蔭が涼しく感じる季節になりました。(^^♪
肌寒かった春も終盤、関西は初夏の陽気が続いています。
さて、今回のテーマ「利回りが高いとは」についてお伝えします。

安く買って高く売る、とはちょっと違う投資用不動産の利回り。

～利回りが高いとは～

本来、投資価値（取得して良いと考える価格）の判断に使われる還元利回りは（純収益（総収益から総費用を控除したものです。
総費用は減価償却費を含まない。）÷投資価値）と定義されています。

リスクなくしてリターンなしです。

利回りは基準金利(リスクフリーレート)にリスクプレミアム加えたものです。
リスクフリーレートとは10年国債利回りを指します。
現状の国債利回りはほぼゼロなので金利のほぼ全てがリスクプレミアムなのです。

不動産の利回り=リスクフリーレート(RFR) + リスクプレミアム

RFR≒0とすると不動産の利回り≒リスクプレミアム

考えられる不動産のリスクは概ね以下のような項目です。

・不動産固有の流動性の低さ(売却)
・建物と設備の経年劣化
・テナント(空室、滞納)
・罹災(火災、風水害、地震)
・金利上昇
・制度変更(税金、建築、金融等)

ゼロ金利時代の不動産投資の収益(リターン)は全てこれら「リスクの対価」ということになります。

東京と大阪では利回りの差(ギャップ)があります。

また東京の中でも都心と郊外では利回りの差があります。
そして新築、築浅、築古といった築年数の差も利回りに反映します。
こうした地域や築年の違いに伴うリスクの差が利回りの差(ギャップ)となって現れているのです。

リスクの対価は投資のリターンです。
投資は自己責任ですが、長期保有でリスクコントロールができる不動産投資は資産形成に向いていると思います。

寝る子は育つ！
不動産投資、ゆっくり寝かせて育てましょう。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス４６

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価格と利回りの関係

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～リスクと利回りは比例する～

「安全」「確実」「高利回り」

という3つのワードの組み合わせ。

怪しい投資商品や金融商品にほぼ確実につくキャッチフレーズといってもよいでしょう。

原則論として、「リスクとリターンのトレードオフ(※)の関係」であることは初心者ほど知っておくべきだと思います。
※何かを得ると、別の何かを失う、相容れない関係のこと。

「安全・確実」と「高利回り」は同時に成立しないのです。

もし、リスクを低く抑えたいなら、リターンは低いものしか得られないということです。
逆に高いリターンを得たいなら、高いリスクを取る必要があります。

もし安全で確実なものが高利回りであるとしたら、市場原理を考えるとその商品の価格は上がり、結果として利回りは下るからです。

特に、不動産市場は業者（プロ）と投資初心者（アマ）の間に情報格差があります。
株式市場の様に、企業が株主向けへ積極的な情報公開（IR）はないと思っておいた方が良いと思います。

自分で実際に、現地まで足を運び、周辺環境を確認、運よくマンションの管理人さんに会えたら、住人になる気持ちで色々質問して、情報収集に努めてください。

物件の個性を知ることで、リスクコントロールができて、次の投資への糧になります！

ハウズームでは、物件の個性をお伝えすることや地域選びのサポートをしていますので、お問合せからお気軽にご相談、ご質問ください。

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株式会社ハウズーム　松浦

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス４５

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～景気循環と不動産価格～

国や企業の経済活動状況を示す基礎的な要因のことを、英語表記「fundamentals」で「経済の基礎的諸条件」と訳されています。

国のファンダメンタルズ（経済活動状況の基礎的要因）は、経済成長率(GDP)や雇用統計、物価指数、国際収支などの経済指標から読み取れ、企業の場合は、業績、財務状況などで判断します。株価や為替の動向を予想する基礎的なデータになります。

株価を動かす基本的な要因となるファンダメンタルズを分析することを「ファンダメンタルズ分析」といい、地価は経済のファンダメンタルズ、基礎的要因を成しています。

経済と地価、相互に作用していると考えられるので、景気循環(インフレ・デフレ)と地価は、相当に連関性があると思います。
加えて、「地価と株価は相関性があり株価は地価の先行指標になる」というレポートもあります。

実需を伴わないマネーゲームが過熱すると価格は上がり、利回りは下がります。

金融の引き締めや緩和により投資家の株式や不動産への資金流入が変化すると本来のリスクプレミアムから大幅にかい離し、・・バブルとか・・ショックとなって顕在化するのです。

次回は、リスクと利回りについてお伝えしたいと思います。



※2022年4月撮影

桜の花びら、ハート形です。
お花見の楽しみ方も色々ありますね。

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