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「社長ブログ」の記事一覧(27件)

【HOWZOOM】困った時の備え
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/06/11 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス19


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅡ 入居者の行動心理を読み解く


今回のテーマは、

困った時はどこに相談・連絡する?
季節の変わり目は備えと準備

エレベーター60
※大阪市 ハルカス高層行エレベーター 

テレワーク(在宅勤務)、会社に出社しないで自宅で勤務することが一般的に普及しつつあります。
すべてではないですが、大学の講義もキャンパスに通わずオンラインで受講できます。

感染症対策、混雑回避のソーシャルディスタンスが注目され、一気にオンライン化が促進されました。
東京では、2013年9月にオリンピック開催が決定、2020年までに交通混雑の回避と都市の機能を維持させる目的で、当時では聞きなれない「テレワーク」を推進させる為に企業に働きかけていました。
ですが、組織風土として無遅刻・無欠勤を美徳とする日本では、積極的に取り組めなかった企業も多かったのではないでしょうか。

東京都では、2017年に東京オリンピック開会式にあたる7月24日に「テレワーク・ディ」を実施する施策を講じ、広く企業に参加を求め、交通混雑回避には時差出勤やフレックス勤務を推奨し、朝の満員電車を解消する「時差Biz」を呼び掛けていました。

参照元:施設長メッセージ | 東京テレワーク推進センター | TOKYOはたらくネット

それが、2020年4月コロナ感染症対策として緊急事態宣言が発出、個人が外出そのものが抑制された結果、在宅勤務を余儀なくされ一気にテレワーク・オンライン化が進んだ事は、得るもの以上に失くしたものも多かったのではないかと思います。
ちなみに、過去のオリンピック開催国でもあるロンドンでは、オリンピック期間中市内の8割の企業にテレワークを実施したそうです。

参照元:総務省|報道資料|2020年に向けたテレワーク国民運動プロジェクト - テレワーク・デイ参加企業の募集 - (soumu.go.jp)

オリンピック

前置きが長くなりましたがΣ(・ω・ノ)ノ!
いろいろな意味で在宅する時間が増えた事は実感としてあります。

私はマンション住まいですが、地震がある度にヒヤヒヤします。(/o\)

地震では建物の揺れが怖い?のではありません。

一番怖いのは「停電」です!

エレベーターは真っ先に止まります。
最近のエレベーターには簡易式トイレが設置されているところもあります。
閉じ込められた経験はありませんが、満員のエレベーターに乗るのは控える様にしています。

家に居てると安心?とは言えません。

電気が止まるとガスも水道も止まります。

シャワーの最中、急に水が出なくなる。
トイレが使えない、または、補充用の水がない。こんな時の為には、お風呂の水は流さず溜めておくことも大事です。
エレベータ―が止まっていたら階段を利用すれば良いですが、上層階になればなるほど安易に上り下りできず買い物も一苦労です。
いずれにしても、復旧に時間がかかることもあるので、飲料水以外にも水の確保が大切ですね。



季節の変わり目はお掃除日和

エアコンフィルター

在宅時間が長いと、住宅設備もいろいろ気になります。
これからの季節、エアコンの故障も困ります。エアコンの効き目や故障の原因は、フィルター汚れも一因です。
夏本番前にフィルターを綺麗に掃除しましょう。

排水管

排水管の臭い、そんなに使ってないのに臭いが気になる事ありませんか?
それは、ずばり、使ってないから臭います。
パイプのS字部分の水溜まりが少なくなると、下水管の臭いが上がりやすくなります。
乾燥した汚れは硬化、油分が固まってしまうとますます通りが狭く排水が悪くなります。

エアコンのフィルターも水回りも、
使わないと汚れ(ホコリ)が固まって故障や臭いの原因になります。

キッチン・洗面・トイレの設備が破損や故障!?

速やかに管理会社へ連絡しましょう。

破損や故障の原因が、設備や備品の経年劣化なのか、使い方に問題があるのかで費用負担が変わるので、先ずは連絡してみましょう。困った時に慌てない為にも「管理会社の連絡先」へ一回問い合わせしてみてもいいかもしれませんね。

排水溝備品1

※ダイソーさん、100円均一消耗品の品ぞろえ抜群です。(´▽`*)


最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
えする予定です。個別相談はお気軽にお問合せください。実際にお目に
かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】コンビニまでは歩いて何分?
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/06/04 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス18


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅡ 入居者の行動心理を読み解く


今回のテーマは、

コンビニまでは歩いて何分?
生活利便設備を確認(^^♪

茶屋町

単身入居者にとっての外せない生活必需施設、具体的には施設にはスーパーやコンビニ、

百円ショップ、クリーニング店、郵便局、銀行、医療機関も押さえたいところです。
最近ではカーシェアが利用できる設置駐車場があれば休日の行動範囲が広がりますね。

チェックポイント、勘だけを頼りにせず具体的に押さえておきたい施設項目です。

項目ポイント備考

大阪メトロ○○線□□駅まで徒歩5分駅まで徒歩400m
大阪方面の始発電車は5:30発乗り換えなしで一直線
乗車時間15分
最終電車は「大阪」0:05発に間に合えば
電車での帰宅可
日がかわるまで都市部で楽しめます
通勤時間帯の本数は最高18本3分おきに電車がくるので1本乗り
遅れても大丈夫
阪神高速○○線「□□」出入口へ約1.5㎞・約4分JR大阪駅・阪急阪神梅田駅へ6㎞
約14分



金融機関〇銀行まで300m、郵便局300m
コンビニエンスストアセブン〇レブン100m
ファ〇リーマート400m
スーパースーパーラ〇フ400m
業〇スーパー600m
クリーニング〇〇舎クリーニング○○店100m
カーシェアリングタ〇ムズ駐車場100m


駅から部屋までだけじゃなく、部屋から半径5分圏内にある施設がポイントです。

コンビニ、クリーニング、コインランドリー

生活利便施設としてコンビニエンスストアの役割はますます大きくなっています。
公共料金の支払いやATMで24時間いつでもキャッシュを引き出せますし、
宅急便の発送・受取りもコンビニで可能です。また市役所や区役所での証明書類の
対応も行われているコンビニもあります。

ローソン

単身者、特にサラリーマンにとってYシャツをクリーニング店に持ち込むのは
結構面倒くさいものです。

朝早くから夜遅くまで営業しているクリーニング店は大変有難い存在です。

コンビニとクリーニング店が自分の部屋から歩いて数分だとホント助かります。
最近はコインランドリーで週末まとめて洗濯から乾燥までするのも人気なので、
自分に合った施設を押さえておきたいものです。

ミニストップ

欲を言えば、コンビニは色々あるとなお住みよいですね。(´▽`*)

複合スーパー

おうち時間が増えたこともあり、自炊する単身入居者さんも増えています。
お惣菜や洗剤等の日用品は、品ぞろえが充実しているスーパーは大変助かります。
また、特売の野菜や果物が店先にあると、買い物意欲に火がつきます。笑


スーパー

意外にも、都市部になればなるほど、日常必要な施設がなくて宅配に
頼る事も多くなります。
毎日百貨店でお買い物♪、財布には厳しい環境ではないでしょうか。Σ(・ω・ノ)ノ!
都市部からのアクセスと住みよさは、部屋の条件だけではなく、
周辺環境もしっかりチェックしましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】駅からの距離にこだわる
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/05/28 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス17


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅡ 入居者の行動心理を読み解く


今回のテーマは、

駅からの距離にこだわる
駅近は徒歩10分?!



地下鉄

※大阪メトロ谷町6丁目駅 2021年5月撮影


不動産業界では80メートルが徒歩1分として数えます。

徒歩10分だと800メートルです。

不動産の広告では徒歩10分までが「駅近」と一般的に表示される距離です。

この徒歩1分80m、実際に公正取引委員会の委員の女性職員が、

ローヒールではなくハイヒールで歩いて測った距離でかなり正確な

分数といわれています。

グーグルマップの徒歩検索も同じくらい正確です。(´▽`*)


ちなみに、駅から物件までは直線距離ではなく道路距離で測ります。

計算の仕方は、600mなら「600m÷80m=7.5分」小数点は切り上げ

広告では「徒歩8分」と表記しなければなりません。


谷6交差点

※谷町6丁目交差点⑥番出口

しかし!!入居者の心理にとしてこの800メートルという物理的な距離、

「駅から歩いて10分かからない」「駅から歩いて10分以上かかる」

では大違いです。実際に、徒歩10分を境に入居者の集まりやすさに

大きな差が出てきます。

初めて投資するワンルームマンションなら、最寄駅から徒歩10分以内が

マストな条件だと思ってよいでしょう。

少し視点が変わりますが、
同じ10分の距離でも閑静な住宅街の夜道と

賑やかな商店街の中を歩くのでは体感する時間に違いがあります。

帰宅途中に買い物や食事ができると便利ですよね。


熊野街道

※安堂寺町 熊野街道石碑(谷町6丁目駅から徒歩3分)
大阪府/歴史街道ウォーキングマップ (osaka.lg.jp)
熊野街道①.xlsx (osaka.lg.jp)
kumamap
入居者が部屋選びの際に初めて土地勘のない道を10分歩くと

結構長く感じてしまうものです。


おそらく駅からすごく近いと感じる距離は、急いでいる時に自転車を

使わなくても済むと思える距離、それは感覚的には徒歩10分ではなく

5分以内ではないでしょうか。

イメージでは、道を挟んで2ブロックくらいまでの距離だと思います。

単身者向けワンルームの物件選びはできれば駅から5分、

百歩譲って
10分以内ですが、何よりも実際に物件まで

駅から歩いて見るのが一番大切ですね。

谷六アンダーパス

※谷六アンダーパス歩道橋 渋滞緩和、交差点の下を直進車が通ります

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】資産形成の大切さをドラゴン桜に学ぶ
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/05/21 15:00

スタディーセミナー【HOWZOOM】
資産形成の大切さをドラゴン桜2から学ぶ

こんにちは。ハウズームの松浦です。(^^♪

緊急事態宣言、外出自粛と家に引きこもりがちな毎日ですが、本を読んだり

テレビを観る時間を楽しんでいます。

特に、TBS夜9時からの日曜劇場「ドラゴン桜2」は毎週楽しみで仕方ありません。


桜

※大川の桜並木 2021年4月撮影 ドラゴン桜2これまでのあらすじは省略します。(。-人-。)


ドラゴン桜2

東大受験をテーマにしたドラマで、阿部寛さん演じる弁護士桜木先生と

個性的な生徒のキャラクターが映えるドラマです。(´▽`*)


先週の第3話、桜木先生がいきり立つ生徒を「人を叩く事でしか優越感を

感じられないバカども」と一喝するシーンでは、昨今のSNS問題に一石を

投じるセリフはとても爽快でした。


「社会を知らないお前たちは、馬車馬のように働かされ税金を搾取され続ける」

のだと。更に、

「馬車馬にならないために、本質を見抜く力を身につけろ」

「そのためには勉強するしかねえんだ」

「勉強ってのはな、この国で許された唯一の平等なんだ」と続きます。

そして最後の決めセリフ、「バカとブスこそ東大にいけ!」

そのセリフの賛否はともかく【学ぶことの大切さ】を考えさせられました。



勤労所得(サラリー)と不労所得(資産がおカネを生む)

サラリーマンの資産形成はまさに「馬車馬からの脱却」

そしてワンルーム投資はまさに資産形成の手法のひとつと言えるでしょう。


資産形成の本質を見抜くうえで、中国、戦国時代の兵法書にある孫子の

「敵を知り己を知らば、百戦して危うからず」の行が頭に浮かびました。

桜木先生はこれと同じことを言っていると思います。


給与から天引される税金、土地の固定資産税評価額や、インフラの値上げ。

「ドラゴン桜と資産形成」一見何の関係もなさそうな二つの言葉ですが、

この番組は大切なことを教えてくれています。

ますますこの番組から目が離せなくなってきました。


セミナー

※ハウズームスタディセミナー「ライフプランから考える自分に合った資産運用」2020年10月撮影


ハウズームでは資産形成として不動産の売却と運用の相談を随時お受けしています。

ワンルームマンション投資、私と一緒に学んでみませんか?

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】ポータルサイトで部屋探し
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/05/14 12:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス16


ZOOMⅡ 入居者の行動心理を読み解く


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

今回のテーマは、

ポータルサイトで部屋探し
賃貸検索、ポータルサイトのレイアウト
場所を決めねば始まらない、立地の重要性
         
ベランダからの眺め


※九条の賃貸物件からの眺め 2021年3月撮影 中央卸売市場が見えます。

インターネット普及前は「駅前の不動産屋さんでお部屋を案内してもらう」ことが普通でした。
でも、今は違います。
先ずはネットで検索、お目当てのお部屋を決めてから、不動産会社を訪問(問い合わせ)します。
いまや、路面店であっても看板を見て来店されるお客様はいないと断言できます。

          学生パソコン

さて、部屋を探す入居者の視点で「選ばれやすい物件」とは何かということをもう少し掘り下げて見ていきましょう。
インターネットでSUUMOやアットホーム等賃貸不動産ポータルサイトで条件検索にパターンがあるので、実際にポータルサイトをを見てもらうとイメージが掴みやすいのではないかと思います。

【ホームズ】不動産売買・賃貸・住宅情報サイト (homes.co.jp)
不動産のことなら【アットホーム】物件探しから住宅情報まで! (athome.co.jp)

例えば、athome(アットホーム)の賃貸物件の検索サイトを見てみると、最初の画面は「基本条件」と「絞込み条件」の大きく二つに分かれています。そして「絞り込み条件」で上に並んでいる条件ほど部屋探しの中で優先度が高いのではないでしょうか。

 

ちなみにアットホームの検索画面の構成は概略以下のような形になっています。

 

**【探し方を選ぶ】**という画面で

「沿線・駅」、「地域」、「地図」、「路線図」から探す、つまり場所「立地」を尋ねています。最初に「どこで住みたいのか」を問うているのです。これが基本条件です。

(「家賃」から探す、「間取り」から探すというボタンも下にあります)


扇町公園西側

※JR天満駅、大阪メトロ天神橋筋6丁目、扇町駅からおよそ7分圏内 2021年2月撮影

次いで、

**【絞り込む条件】**という画面で

「家賃」、「間取り」、「面積」、「駅からの徒歩距離」、「築年数」、「物件種別」、「建物構造」、「各種設備」、「共用施設」、「特徴」、etc.といった項目が上から順番で並んでいます。「間取り」の順番が家賃に次いで2番目にあるのはファミリータイプを絞り込む時に家族構成・人数の関係から比較的ニーズが高いからです。

物件検索、ポータルサイトは見る人のニーズに合わせて作られています。
入居者が最も重視する条件は、立地に他ならないと言えます。

キララ商店街

※九条キララ商店街 2021年3月撮影 家までの帰り道が商店街がお気に入りです。

エリア・沿線を決める、駅を決める

住めば都、色々なお店探訪も楽しい(´▽`*)


地方から大学進学、就職、パートナーや家族が増える事など、ライフイベント毎に転居の機会が訪れます。
学校や仕事の関係あるいは友達とか親の近くとか何らかの縁があってその場所を選ぶことが多いのではないでしょうか。


学生はアルバイト収入は欠かせません。飲食店や物販のアルバイト先が多い繁華街近くを選ぶ事もあります。
実際、私は20歳の時に大阪市内で一人暮らしの経験があります。当時、終電ギリギリまでアルバイトができる駅から徒歩圏のワンルームはとても快適でした。近くに祖父母が住んでいた事もあり、今も良い思い出です。( *´艸`)

ケーキ屋さん

ケーキ

※扇町公園の側にあるケーキ屋さん。2021年2月撮影 テンション上がります。(´▽`*)

大阪は「キタ」と「ミナミ」で交通網が発達し、人気の高い駅やエリアがあります。
最近注目エリアは、京橋、大阪城公園、森ノ宮。大阪市の大学新設予定があり人の流れが変わるのではないかと期待しています。

 

当然家賃の地域差はありますし、場所の選定は所得の水準にある程度関係していることも想像できます。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

【心斎橋エリア】物件紹介#1 スワンズシティ心斎橋ルーノ
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/05/06 17:28

【心斎橋エリア】物件紹介#1

こんにちは。ハウズームの松浦です。

今回は、大阪市中央区「心斎橋エリア」の物件をご案内します。


今後は、物件紹介をシリーズ化してお伝えして参ります。

【HOWZOOM】の特徴は、周辺施設や最寄り駅にフォーカスしています。

物件や住戸のスペックはこちらを是非ご覧下さい。


  ▼▲▼▲▼▲▼▲ SHINSAIBASHI URBANITE ▲▼▲▼▲▼▲▼
▲▼スワンズシティ心斎橋ルーノ▲▼

【立地のご紹介】

御堂筋沿いに立ち並ぶ世界的ブランドショップ

関西最大級のショッピング街、賑わいの心斎橋筋商店街


地上の光と水の流れで演出された地下街「クリスタ長堀」


食の街として知られる活気あふれる繁華街「なんば」


心斎橋パルコ


【最寄駅のご紹介】

大阪市内や主要エリアへ自在にアプローチが可能

「心斎橋」駅徒歩10分(大阪メトロ御堂筋線)NEW!!
地下鉄入口②

「松屋町」駅徒歩5分(大阪メトロ長堀鶴見緑地線)
地下鉄①

「長堀橋」駅徒歩4分(大阪メトロ堺筋線)
地下鉄入口③


【物件のご紹介】

所在地:大阪府大阪市中央区島之内1丁目4-34

構造規模:RC造11階建、総戸数60戸


建築年:2018(平成30)年3月


特徴:アウトポール工法


※外観
物件外観

※エントランス
エントランス

本物件の詳細はこちらをご覧下さい。(^^♪


2020年を振り返ると「職住近接」「都心回帰」コロナ禍では、トレンドワード

から漏れていましたが、実際は新築物件の供給減で既存の中古マンションニーズは

堅調で都市部への人口流入は続いています。

ハウズームでは資産形成として分散投資、収益不動産の活用を提案しています。

LINEでタイムリーに対応いたしますのでお気軽にご相談ください。

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【HOWZOOM】
色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を
持ちたい気持ちの表れです
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最後までお読みいただき、ありがとうございました。

株式会社ハウズーム 松浦


【HOWZOOM】ZOOMⅡ 理想の部屋探し
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/04/30 12:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス15


ZOOMⅡ
入居者の行動心理を読み解く


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

今回のテーマは、

お部屋探しは妥協の産物
幸せの青い鳥を探し求めて
       クローバー・鳥
童話「青い鳥」。

この物語から、「青い鳥症候群」という言葉が生まれました。

チルチルとミチルが「青い鳥」を探し続ける姿から、
現実を直視せずに理想ばかりを追い求める人の様子を指します。

※イラストの小鳥は四葉のクローバー「幸運」を運んでいます。
なんと、五葉のクローバーは「財運」なんだそう。( *´艸`)見つけた人いいね!


理想の部屋が見つかるかもしれないと夢中になって住みたい部屋
を探す人の様子はどことなく「青い鳥」のチルチル・ミチルに
似ているのです。
「駅から近く、部屋が広く、設備が充実している」。

ステージングされた部屋

※ワンルームの部屋に仕事兼住居をイメージしたステージング。2017年 at Hollywood.LA

そんな部屋は予算オーバーの場合が多く、そんな夢(夢)を追い
かける人に賃貸仲介業者は容赦なく現実を突き付けてきます。
賃貸仲介業者はお客様に1回の案内でだいたい3、4件程度の内見をセット
します。それ以上見せてもお客様は迷うだけだと分かっていますし、
だいたい半分以上のお客様はその中から選ぶのです。

そして決まらなかったお客様(チルチルとミチル)は浮気なもので
他の賃貸仲介業者を訪ね歩きます。
ですから優柔不断なお客様に日を改めて2回目、3回目のフォローを
する気にもならないのです。

GPSのイラスト

部屋探しで優先する(妥協しない)項目は?

SUUMO「お住まいに関するアンケート」からわかること

ベルパークシティ

※マンション共用部にある遊歩道。大阪市都島「ベルパークシティ」2021年4月撮影

入居者にとって部屋探しは 夢(夢・希望)でいっぱいです。

しかし予算や時間が決められた中で100%満足できる条件の物件を見つけるのは
なかなか難しいものです。

ワンルーム投資成功の秘訣として、夢いっぱいの入居者が部屋探しの際に重視する
ポイントを知っておくことは重要です。

ワンルーム投資の最も重要な指標は何でしょうか?

その点について賃貸物件検索ポータルサイトの「SUUMO」が首都圏で引越しをした
賃貸住宅入居者を対象に行った「お住まいに関するアンケート」をもとに詳しく
見ていきましょう。

■家賃以外で「家を探すときに重視する項目」では、
「最寄り駅からの時間」が58.6%、
「通勤・通学時間」が57.8%、
「路線・駅やエリア」が54.7%、
「立地・周辺環境」が49.6%と、
立地に関する項目が上位を占めています。

■家賃や立地に関する項目以外では、
「間取り」が53.1%、
「面積(広さ)」が40.4%、
「築年数」が38.6%、
「設備・仕様」が36.8%と、
間取り以外の項目は立地に関する項目よりも
低い値となっています。


次に、
■「現在住んでいる家を検討した際にあきらめた項目」では、

「築年数」が30.0%、
「面積(広さ)」が21.0%、
「最寄り駅からの時間」が20.5%、
「家賃」が20.3%、
「設備・仕様」が17.9%となっています。
一方で、
「路線・駅やエリア」は8.3%、
「立地・周辺環境」は9.1%となっています。これらのことから、
面積、築年数、設備よりも
立地が特に重視されている
傾向がわかります。

また、面積よりも間取り(部屋の形状や設備の場所など)を重視する入居者が
多くなっていて、多少狭くても使いやすいタイプの物件が入居者から選ばれ
やすいと考えられます。

築年数、面積といった項目は妥協しやすいのに対し、立地に関する項目は
部屋探しにおいて妥協しにくく、裏返すと好立地の物件であれば築年数に
かかわらず入居者から選ばれる可能性が高いことが伺えます。


リビング

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】ZOOMⅠ続編、Ⅱ理想の部屋探しとは?
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/04/23 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス14


ZOOMⅡ
入居者の行動心理を読み解く

理想の部屋探しとは「青い鳥」なのか?


こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪

これまで、ZOOMⅠ入居者視点からの快適ワンルームライフとは?と題して、

ハード(部屋の条件)面に注目し間取りや設備仕様を中心にお伝えしてきました。


ハウズームでは、区分所有「分譲マンション」に特化して情報収集しています。

住居として自ら利用せず、月々の家賃を収益として積み重ねる、

いわゆる「ワンルーム大家さん」を実践しています。

道修町

※写真は大阪市中央区道修町、旧オフィス街が住宅地へ変わりつつあります。2021年4月撮影

さて、理想の部屋探しは「青い鳥」なのか?について、少し説明すると

これは、理想を探し求め現実逃避し、「部屋」がみつからない事の例えです。

入居者は初めは理想を求め探すものの、どこか条件面で妥協して最終的に部屋を選びます。


ワンルーム投資は長期的な視野を持って資産形成を目的として行うものです。

投資対象のワンルームを選ぶにあたっては、想定利回りや物件価格を気にする方も

多いでしょう。また、面積、築年数、設備といったポイントも気になるでしょう。

まずは「入居者の目線で選ばれやすい物件とは?」を考えてみるのがよいと思います。

すると物件選びにおいてどのような指標を重視すべきなのか理解しやすくなります。


大川


※桜ノ宮、天満橋へ続く大川沿いの遊歩道です。 2021年2月撮影

ZOOMⅠだけを見ると、築年の古いワンルームは設備面で築浅のワンルーム

より劣るので投資対象としては好ましくないと思われるかもしれませんが、

決してそんなことはありません。なぜなら入居者の部屋探しにおいて設備の

充実よりも家賃や立地を重視する人の方が圧倒的に多いからです。

「立地」は、広さや築年数、設備などほかの「条件」以上に

差別化できるポイントです。



中古と新築、どっちが良いの?
自分で住む?人に貸す?どっち?

 

新築の分譲マンションの販売会場では、ステージングされたモデルルームで設備や仕様

建物コンセプトを説明を受けます。
マイホームであれば、実際に自分で使う設備なので

とても興味深く、詳しく知りたいですよね。


ですが、投資用のマンション、特に単身用のワンルームマンションでは、説明の内容が

ガラリと変わります。


梅田

新築マンション資料例

※新築マンション(主に収益用)の説明書サンプルです。資料元:三菱地所レジデンス(2017年


物件が所在する街や将来の都市計画、イベント予定等、ひいては賃貸相場から勘案

した利回り、物件そのものを管理する管理会社の紹介等、実需(マイホーム)とは

異なりパンフレットやDVD、購入者への特典に力が入った資料を用いて説明があります。


大阪であれば、2025年の大阪万博IR誘致鉄道交通の計画等、

聞いててワクワクする様な内容が盛りだくさんです。


将来に渡り、財産価値が維持、場合によっては価値が上がるかも!?と期待させる内容は、

近接住民以上に情報通になれそうです。

投資用不動産は設備や内装ではなく、立地への将来の期待、資産価値が維持される事を重視

する傾向にあります。


タイムマップ

※資料元:三菱地所レジデンス


賃貸入居者は、職住近接、先ずは「場所」を探すところからスタートさせます。

場所が決まれば、より条件の良い部屋、「理想の部屋」探しが始まります。



では、あなたが不動産投資家としてスタートするとしたら?

投資する「不動産」探し=投資を始めるタイミングだと思いませんか?

理想の不動産を探している間にタイミングを逃してしまう事もあります。

また、投資を始めるタイミングなのに、どこに投資すれば良いかわからない。

私も同じ思いをしています。(/o\)


私の経験や感想(主に失敗)を交えて、

ZOOMⅡ(第二章)では「入居者の行動心理を読み解く」と題し

「立地の重要性」を私なりに解説していきたいと思います。


大阪城公園

※大阪市中央区大阪城公園内、森ノ宮駅よりの遊歩道です。2021年4月撮影

ちなみに、「幸せの青い鳥」は、「理想」ばかりを追い続け、半ば現実逃避している

世界観の物語、
「理想」とは何かを問う、読む人それぞれに解釈がわかれるちょっと切ない結末です。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。


◆HOWZOOM、色々な(HOW)ことに興味(ZOOM)を持ちたい気持ちの表れです。

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対面セミナーに代わり、オンデマンド形式で中古ワンルーム情報をお伝
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かかれる日を心待ちにしています。
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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】捨てたい時に、、
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/04/16 15:00

物件探し【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス13


ZOOMⅠ
入居者視点からの快適ワンルームライフとは?

こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪

ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

今回のテーマは、

捨てたい時にゴミが出せる(^^♪
24時間ゴミ置き場


「マンションは管理を買え」

初めてマイホーム探しをした30年前、親からこう言い渡されました。


色々なマンションを見て回る中、初めて「ダスターシュート」を発見した時には、

マンションの便利さに驚きと感動、何時でもゴミを出して良いなんて夢の様だと

思いました。(´▽`*)


ゴミステーション



捨てたい時にゴミが捨てられない、、、(/o\)


マンションの共有部にゴミ置き場があるのか、あるとすればそれが24時間利用可能な

ゴミ置き場なのか否かはチェックしておいた方がよいでしょう。家庭用ゴミの回収日は

「可燃、不燃、粗大、プラスチック」等に曜日によって分別回収のルールが決められて

いることが多いと思います。



マンション内にゴミ置き場がないと、ゴミの収集車が来る時間までに自分で街角の収集所

に持っていかなければなりません。

ルールを無視して捨てたゴミ袋をカラスがつついて生ゴミが道路に散乱している光景を見た

ことがあります。



粗大ごみ置き場

※共用部、特にゴミ置き場を見れば住人のマナーや管理会社のメンテナンスには大きな差が。


自主管理、委託管理(自主管理のメリット・デメリット)


自主管理とは、マンションの共有部や敷地の日常管理(主に清掃・ゴミ捨て・見回り) から設備

のメンテナンスや修繕、そのための予算管理に至るまで管理会社に一括して委託せずに、

マンションの管理組合もしくはオーナー自らが主体となって行う管理手法です。


自主管理のメリットは、管理コストが安いことです。毎月支払わなくてはならない管理費用が

安く済むため、各家庭への金銭的な負担が軽減されますが、自主管理のデメリットとしては、

時間的・労力的な負担が大きく、専門知識がないと管理業務を行う上で様々な問題が生じる

おそれがあります。


清掃や点検、場合によっては劣化の進んでいる箇所の修繕を怠っていると
マンションの資産価値を大きく下げてしまうことになります。


水栓

※上記写真は会社があるビル共用部のトイレ、自動水栓に改修されました。とても快適です。



たまたま自主管理の物件を見に行った時のことですが、過去に退去した人々の残置物

(冷蔵庫・電子レンジ・オートバイ・自転車・ベッド・布団等)が狭い敷地内に山のように積み

上げられていました。

管理人さんが居てるマンションだと、粗大ごみを勝手に出すとすぐに注意されます。(゚Д゚;)



エントランスの掲示板を見ると「テレビの映りが悪いのでマンションの集合アンテナを修理

してほしい」とか「廊下の電球が切れているので交換してほしいが誰に連絡したらいいのか

分からない」という住人からのSOSの張り紙がありました。



自主管理の全てがそうではありません。地主とデベロッパーが土地と建物を等価交換方式で

立てた分譲区分マンションだったりすると地主が非分譲の住戸に居住していてしっかり建物を

管理してくれる場合もあります。しかし自主管理物件に手を出すのは基本的に慎重にならざる

を得ません。



管理されているのは施設ではなく、住人なのかも。

気持ちよく暮らす、マナーハートが大切です。



握手


最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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株式会社ハウズーム 松浦

【HOWZOOM】エレベーターとマンション
カテゴリ:社長ブログ  / 投稿日付:2021/04/09 15:00

物件探し
【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス12


ZOOMⅠ
入居者視点からの快適ワンルームライフとは?

こんにちは!ハウズームの松浦です。(^^♪

ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

今回のテーマは、

エレベーターとマンション
エレベーターと人口増減について

新型コロナの影響は、一見、エレベーターと何の関係もなさそうに
見えます。

しかし、、、

これまでもブログでもお伝えしているランキング

出所:全国賃貸住宅新聞 2020年10月20日

2020 人気設備ランキング発表


10位にランクインしている「エレベーター」、前回調査より16位→10位へ急浮上

した設備です。

コロナ禍の影響で、郊外よりも都市部に近いワンルームが注目されているかもしれ

ません。


都市部のワンルームは築年の古いものが多く、エレベーターが設置されていない

マンションが案外多いことからこうした現象が起きているのではないでしょうか。

また、「ガレージ」がランクダウンしているのはその裏腹の関係があるような気が

します。

内階段

エレベーター設備、設置条件とは?

さて、築年の古いワンルームマンションに限らず5階建て以下のマンションになると

エレベーター(昇降機)がないケースが増えます。ちなみに高齢者向けの共同住宅

「サービス付き高齢者向け住宅」の場合は、3階建て以上でエレベーターの設置が

義務付けられています(地方自治体によっては条例により独自の基準でエレベーター

の設置義務が定められているケースもあります)。

 

しかし建築基準法では「高さ31mをこえる建築物には、非常用の昇降機を設けなけれ

ばならない」と規定されています。高さ31mというとマンションだと一般的には約10階

建ての高さに相当します。一戸建てでも2階、3階建ては一般的ですからエレベーターなし

を負担に感じてくる階数は、4階くらいからではないでしょうか。



しかしこの「昇降機(エレベーター)」とは、火災時における高層階の消火活動を目的と

した設備のことです。「◯階以上ならエレベーターを設置しなければならない」という

法的な規定ではありません。


エレベーター2基


エレベーターなしだと階段を利用するしかないので、階数が高い部屋ほど不便ですし

引越しや家具、家電の搬入に追加料金がかかることが多くなります。
 

そのため階数が高い部屋は、下の階よりも家賃が安く設定されていることが多いのですが

エレベーターの維持コスト、つまり電気代や定期点検費用がかからないので管理費は安く

なる傾向があります。


  *・*・*・ちなみに、東京23区内には約23万件の賃貸募集があります。

  *・*・*・募集件数は、重複掲載もあり正確な数ではありませんが割合にして半数の物件に
  *・*・*・エレベーターはありません。

  *・*・*・東京の住居探しの際には、所在階とエレベーター有無の確認は必要ですね。
                  ※athome 松浦アナログ調査より
タワー



なお、1棟収益や築古ワンルームマンションであれば、逆にエレベーターなしの方が

メンテナンスや交換の費用が発生しない分、将来の資産価値に与える影響は小さい

という見方もできます。


外階段

 

階段を上がる不便さよりも立地や家賃の安さを優先する入居者は必ずいます。


投資対象としてエレベーターなしで4階以上の部屋を購入する場合は、下の階との

家賃差(利回り)を考慮しないと値段を見誤ってしまうことになります。

過去の成約事例や近隣の家賃相場をしっかり確認!

賢く資産運用しましょう。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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